2009年12月 日更新分
◆平成２０年住宅ローン税制
（１）居住者が、住宅の新築もしくは取得または増改築等をして、
平成２０年１２月３１日までの間に居住の用に供した場合において、
返済期間１０年以上の住宅ローンを有することその他一定の要件を満たすときは、
その居住年から１０年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を
所得税額から控除できます（住宅借入金等特別控除、措法４１①）。
（２）住宅借入金特別控除額
平成２０年に入居した場合には、次の二つの制度のいずれかを選択します。
| 制度 | 住宅借入金等の年末残高 | 控除 |
控除期間 |
控除率 | 最大控除額 | |
| 年間 | 合計 | |||||
| １ | ２０００万円以下の部分 | １０年間 | １年目から６年目 | １％ | １６０万円 | |
| ７年目から１０年目 | ０．５％ | |||||
| ２ | ２０００万円以下の部分 | １５年間 | １年目から６年目 | ０．６％ | １６０万円 | |
| ７年目から１０年目 | ０．４％ | |||||
（注） 所得税から住民税への税源移譲に合わせ、
平成１１年から平成１８年中に入居した住宅ローン控除適用者で、
平成１９年以降の所得税において控除しきれない金額がある場合には
翌年度分の住民税を減額する措置がとられます。
（住民税の減額申請が必要）
なお、この措置は平成１９年以降の入居者には適用がありません。
個人住民税減額申請は、減額申請書を提出する必要があります。
①所得税の確定申告を行う者…確定申告書とともに税務署に提出
②所得税の確定申告を行わない者…市町村へ提出
（３）平成２０年度改正により、「一定の省エネ改修工事」が適用対象に追加されました
（この改正は、増改築等をした居住用家屋を
平成２０年４月１日から平成２０年１２月３１日までの間に
自己の居住の用に供する場合について適用されます）。
（注１）上記の「一定の省エネ改修工事」に該当するものとしては、
①居室の全ての窓の改修工事、または①の工事と併せて行う②床の断熱工事、
③天井の断熱工事もしくは④壁の断熱工事で、次の要件を満たすものになります。
（イ）改修部位の省エネ性能がいずれも平成１１年基準（※）以上となること
（ロ）改修後の住宅全体の省エネ性能が改修前から一段階相当以上上がると
認められる工事内容であること
（注２）この適用については、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく
登録住宅性能評価機関、建築基準法に基づく指定確認検査機関
または建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士が発行する
省エネ改修工事等の証明書を要します。
（※）「平成１１年基準」とは、通称「次世代省エネルギー基準」とも言われており、
平成１１年３月に
『快適で健康な住まいを維持すること』 『エネルギーの使用を極限まで削減すること』
という２つのテーマとして告示改正された
「住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する建築士の判断基準」
及び「同設計及び施行の指針」のことをいいます。
この基準は、昭和５４年公布法律第４９号
「エネルギーの使用の合理化に関する法律」で制定され、
住宅に使われる暖冷房エネルギーに関する省エネ性について、
断熱・気密・日射遮蔽などの建築的な省エネ手法を中心とした基準です。
平成４年に一度改正され、平成１１年に全面的に改正されました。
（岐阜県宅地建物取引業協会 研修資料より）
2008年5月 日更新分
◆戸籍法改正
平成２０年５月１日より、戸籍法が改正されました。
つい先日 犯罪収益移転防止法が施行されたことを知ったばかりです。
あっちこっち変わって大変です。
私自身勉強がついていけません。
戸籍法の改正理由としてましては、
以前 他人が養子縁組したと偽って勝手に養子縁組し、養子縁組後の戸籍謄本か
住民票か知りませんが、サラ金に提出し金銭を借りてから養子縁組を解消するという
取り込み詐欺が原因だったと思います。
また、以前不法滞在の中国の女性やフィリピンの女性と金銭を貰って日本の男性が
婚姻するってのもありましたっけ。その後、その女性達はどこかに雲隠れ。
真正な婚姻をしたいと思った男性は、それらの女性がどこにいるかわからないので
離婚もできず真正な婚姻もできないってのもありました。
この場合、お金ほしさにこんなことしたんだから仕方ないと言えば言えなくもないです。
他にも、他人が本人と偽り住民票を勝手に転出し、転入先で新しく印鑑登録し、
その印鑑証明書をサラ金に持って行って詐欺をしたというのもありましたっけ。
いろいろ戸籍関係で犯罪は起こっております。
とにかく、戸籍は、婚姻事項、離婚事項 親子関係など記載される重要な書類です。
そのような戸籍の証明書が他人に不正に取得されてはなりませんし、
他人が本人と偽り虚偽の届け出をすることにより戸籍に真実でないことが
記載されてはいけないのです。
よって、５月１日から戸籍法の一部が改正され、
これからは戸籍謄本等を取得する場合本人確認をすることになったのです。
これは戸籍ばかりではありません。住民票の取得についても同様です。
本人確認の一例としては、運転免許証を提示することです。
この改正、私の推測ですが犯罪収益移転防止法とリンクしているような気もします。
どちらにせよ、窮屈な世の中になったものです。
昔は、もっと大らかだったような気がします。
詐欺などの犯罪は横行しております。くれぐれも気を付けましょう。
振り込め詐欺は後を絶ちませんし、催眠商法もあります。
数日前に知った手口では、カニ商法というものもあるみたいです。
用心、用心。用心しなければならないほどの窮屈な世の中です。
2008年5月8日更新分
◆犯罪収益移転防止法
平成２０年３月１日より、犯罪収益移転防止法が施行されております。
この法律の目的は、犯罪による収益の移転防止を図り、
併せてテロ資金供与防止等の的確な実施を確保し、
国民生活の安全と平穏を確保するとともに、経済活動の健全な発展に寄与することらしい。
マネーロンダリングやテロ資金供与防止等するのである。
つまり、反社会的な行為をするには、時として資金が必要となり、その資金を絶つことによって
それらの活動ができなくなるようにしましょうということを目的としているのです。
この法律は、表現は悪いですが、別名－密告法－とでもいうのでしょう。
私自身、悪い奴らが、はびこらないならば、
特定事業者は面倒かも知れませんが仕方ないと考えます。
４３の業種が特定事業者に指定されております。
これらの特定事業者は顧客等の本人確認をして、物を販売したり、
サービスの提供をせねばならなくなりました。
＊本人確認義務
＊本人確認記録を作成し、７年間保存する義務
＊取引記録を作成し、７年間保存する義務
＊疑わしい取引についての届出義務－－以上のようにしなければならなくなったわけです。
また、この法律では、弁護士、司法書士、行政書士、公認会計士、税理士など
いわゆる士業といわれている業種の方も本人確認し
７年間の記録の保存等しなければなりません（一部除外）が、届出義務はありません。
具体的な本人確認の方法や疑わしい取引の届出義務の仕方につきましては、
おおよその各業種の団体や組合等で指導がなされていると思いますので省略致します。
そこで以前から、届出義務について疑問に思っていたことがあります。
何をもってして疑わしい取引とするのか、また、その疑わしい取引が反社会的な行為となる場合に
この法律が適用されるのかということです。
今回 国土交通省から－－不動産の売買における疑わしい取引の参考事例－－が
宅地建物取引業者宛に出されたもので、やっと自分なりに理解できました。
その疑問とは、次のようです。
土地購入希望者－－A （一般的な購入者）
不動産業者－－－－B （Aから依頼を受けた正規の免許業者）
不動産業者－－－－C （Dから依頼を受けた正規の免許業者）
売却希望者－－－－D （無免許不動産業者）
Aは、B不動産業者にAの希望する土地を探してくれと依頼しました。
偶然、B業者にC不動産業者から、－－ちょうど良い物件があるという情報－－
それをAに伝え、現地を見に行ったところ大変気に入り、
当該土地を購入することになりました。
ところが、売却希望者はDで、
当該土地はつい先日競売によって手に入れた物であることがわかりました。
売却希望者Dは、昔から無免許不動産業者で土地等の売買・仲介等をしていると
不動産業者間でも周知されている人物です。
今回の当該土地も競売で手に入れたことは登記上明白です。
その物権を数ヶ月で販売しようとしているのです。
このことは、宅地建物取引業法違反になると考えます。
業法では刑事罰も規定されてます。
しかし、犯罪収益移転防止法に抵触しているのだろうかということです。
宅地建物取引業法違反は間違えないと思うんだけれど、
犯罪収益移転防止法については、イマイチ自信がない。
この犯罪収益移転防止法は、マネーロンダリングやテロ資金供与防止などが
全面に打ち出されているため、なんか知らんが宅建業法違反がかすんで見えておりました。
しかし、今回、－－不動産の売買における疑わしい取引の参考事例－－が出され、
やっとすっきり。
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
不動産の売買における疑わしい取引の参考事例の中に次のような記述があります。
関係すると思われる部分のみ抜粋
第３ 取引の特異性（不自然さ）に着目した事例
１．同一人物が、短期間のうちに多数の宅地又は建物を売買する場合
２．宅地又は建物の購入後、短期間のうちに当該宅地又は建物を売却する場合
３．短期間のうちに複数の物件を購入するにもかかわらず、各々の物件の場所、状態、
予想修理費等に対してほとんど懸念を示さない場合
４．取引の規模、物件の場所、顧客が営む事業の形態等から見て、当該顧客が取引の
対象となる宅地又は建物を購入又は売却する合理的な理由が見出せない場合
要するに、この場合は上記１と２に該当するわけです。
少なくとも２には該当します。登記簿謄本みれば一目瞭然。
普通の人が競売で不動産を購入して数ヶ月で売却するなんてあり得ませんから。
売却して収益を得るのが目的以外のなにものでもありません。
収益を得ることが目的であるなら商売ということになり、
不動産の売買を商売でやるには宅地建物取引業の免許が当然必要になります。
その免許なしに不動産の売買をすることは、宅地建物取引業違反ということになります。
従って、疑わしい取引としての届出義務が発生するのです。
また、収益を得ることを目的としないならより一層怪しいことになります。
じぁ－いったい何のために売買するんだろうかということ。
それこそ、著しく怪しいマネーロンダリングちゅうやつですか。
まあ、個人的には、この犯罪収益移転防止法によって騙される一般消費者が
ちょっとでも少なくなればよいと考えております。
あとは、警察に的確に動いてくれることを期待するばかりです。
追伸－－おおよその各種業界・団体ではこの件につきまして、具体的に指導・助言をしていると
考えますが、少なくとも、某岐阜県行政書士会本会では、今日２００８．４．１８現在
この件につき何も指導をされておりません。支部研修会で３枚のコピーを貰っただけです。
こんなこと知らない行政書士の人もまだ多くいるみたいだし。
また、司法書士会では昨年この法律のために会則まで変更したみたいです。
某岐阜県行政書士会は、なにもしなくてよいのでしょうか・・・・・・。
2006年12月 日更新分
◆農地の利用増進法－－解約？
先日 ある相談を受けました。
ある日、役所からある書類が送られてきました。
よく見ると母親所有の農地にどうも賃借権が設定されているらしいというもの。
それでどうしたら良いのか。
私も見たところ確かに権利設定されております。
一部については最近更新され残りの部分については新規に権利設定されているようです。
相談者は、直接の所有者ではありません。
所有者の子に当たる人たちです。
相談者曰く、母親は半分くらい認知症で貸すとか借りるとか判断不能である。
よって、賃貸借の権利設定の承諾などはできないというのである。
これが真実であるなら、問題である。
法律的には公正証書不実記載か、
それとも紆余曲折して無権代理による無効と言うことになるのか。
時として警察沙汰や民事裁判という可能性も充分考えられる。
かといっと、相談者は大事になることは希望していない。
どちらにしても厄介なことである。
結論はどのようにしたいか聞くと、
要するに、この賃貸借の権利設定を解約できれば相談者は納得できるというのである。
役所に尋ねると、この権利設定を解約するには当事者納得の上、農地法２０条の解約を
することが一番手っ取り早いそうである。
そこで、相手方にも非があるがそこは我慢して解約をしてくれるように依頼するのが
一番でよいとアドバイス。
まったく知らない仲ではないので一層円滑な話し合いは必要であろう。
最近は、人間関係が稀薄化しているとよく言われるが、
田舎ではまだまだという部分も多々ある。
時として、それらの関係が鬱陶しいとさえ感じられることもある。
しかし、田舎で暮らして行くには、それらのことは受け入れざるを得ないであろう。
これが田舎における処世術というものか。
それから２月ほど経過して、相手方も渋々かどうか知らぬが、
どうにか納得の上解約に応じてくれたようである。
お互い、良かった良かったというところか。
相談者がきつい人だと、大事になってたかも。
そのこと相手方は判ってたんでしょうかねぇ。
2006年11月1日更新分
◆法人税申告 添付書類の変更？
先日 法人税の申告書の提出をしました。
毎年 税務署は、我が社のようなとても大きな赤字の小さな小さな会社に平等に
忘れることもなく申告書を真面目にちゃんと送ってくれます。
きちんと申告しても意味ないんですけどねぇ。
用紙の無駄？
でも、申告義務が当方にあるから仕方ないと諦めてます。
税理士の先生に依頼するほどでもないので、自分でコツコツ記入してやってます。
まあ、数字のパズルだと思えばちっとは楽しいかも。
ところで、今年の申告書の添付書類一部変更がありました。
税理士先生に依頼してる方は、良いかもしれませんが、
私は数字パズルをやってるだけの人間にとっては、
勝手にルール変更されてしまいますと戸惑ってしまいます。
今回から変更は、株主資本等変動計算書というものに変更になったということです。
去年までの申告書の添付書類は、貸借対照表、損益計算書、
損益金処分表を各自作成して添付していたはず。
それが、今年からは、その損益金処分表が
株主資本等変動計算書に変更になったと言うことなのです。
最初は、何？それ？ 耳慣れない言葉。そんなもんは知らんぞ。税理士じゃないし。
どうも、私の知らぬうちに会計の仕方が変わったようです。
じゃあ、じゃあ竹中平蔵がルール替えちゃったの？
おかげでこっちは、えらい迷惑。
きっと今回の法人の申告で迷った方はキットいるはず。
この変更によって、貸借対照表も新規の様式にする事になり別の仕事が増えましたし、
申告様式も多少の変更となりました。
そういえば、２００６年５月１日から施行の会社法にも私 迷惑を被りました。
監査役に関してですが、国が勝手に定めた変更期限までに
監査役の変更登記をするはめに、付随して株券を発行する旨の廃止の登記や
株式譲渡制限の登記までしなくちゃならないことに。
合計の登録免許税３万円也。余分な出費でした。
株主資本等変動計算書は以下のような様式になります。
私の場合、別紙ではなく以前の損益金処理案のスペース部分に
変動計算書を挿入して提出しました。
これは決まった様式ではなく任意の様式でよいみたいです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
株主資本等変動計算書
東市みの町１丁目１番１号
ひがしみのむし工房株式会社
（平成１７年９月１日から平成１８年８月３１日まで）
株 主 資 本 |
純資産合計 |
|||||
資本金 |
利益剰余金 |
株主資本合計 |
||||
利益準備金 |
別途積立金 |
繰越損失剰余金 |
||||
平成17年8月31日残高 |
||||||
当期純損失 |
||||||
事業年度中の |
||||||
平成18年8月31日残高 |
||||||
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
2006年10月15日更新分
◆既払い年金保険料 心配？
先日もテレビでやってました。
そしたら昨日も再びテレビでやってました。ほかにもやってたかもしれません。
実は年金保険料のこと。
その内容は、自分が今まで支払ってきた年金保険料のことなんです。
番組の内容は、報道番組の中の一部なんですが、
何十年も国民年金保険料を支払ってきて
社会保険庁では、その自分が支払ってきた保険料の一部を
受け取ってないという問題のことなんです。
社会保険庁に一部受領記録がないというのです。
おいおい、ちょっと待ってよ。あんたらどんなお金の管理してるのですか。
みんなまじめにコツコツ支払ってきた大切な保険料なんですよ。
社会保険庁では、支払っているなら領収書もってこいというんだそうです。
でもね、大抵の人は何十年分の領収書の保管なんかしてないよ。
私も当然そんなことしてませんし、たぶん過去の支払い記録は数年分しかないでしょ。
以前、その番組見てましたら、私自身の支払ってきた保険料の記録が心配になり、
早速 多治見の社会保険庁に電話致しました。
私が保険料を支払い始めて、
今までに受領記録の抜け落ちがあるかどうかの確認をしました。
金曜の午後４時頃でした。
その時は、たまたまその担当の者が休日を取っているとかで、
月曜日の朝一に電話があり、
今までは社会保険庁としては受領しているとのことでした。
文書で書類請求すればそれもできるようです。
多治見の社会保険庁では、自分の年金番号を伝えると平成８年以降の分、
平成８年から今までの分に関しては即座に照会できるようになっているみたいです。
コンピュータ化されているとのこと。それ以前の分に関しましては、
マイクロフィルムにおさめられており、
それを個々に確認する様なことを言っておりました。
マイクロフィルムに記録がある分は、
以前市町村経由で年金を支払っていた頃だと考えます。
それが手作業でやらねばならないということなのでしょう。
それにしても自分の支払い保険料まで自分で管理せねばならないのですね。
おまけに、将来現在支払ってる年金保険料で
国民年金がもらえるかどうかもわからないのに。
最近の社保庁のいい加減さからみますと、
私だけでなくこれを確認する人って結構あるんじゃないでしょうかね。
昨日も、そのテレビ番組では、３０人の人が社会保険事務所に出向いて
実際に自分の支払ってきた年金保険料が
受領済みになっているかどうか確認したところ
１人だけ一部抜け落ちていたという結果がでました。結果はありましたが。
その人は、職をかえておりましたので、厚生年金や国民年金と
ちょくちょく移り変わりがあったみたいです。
それにしても３０分の１の確率で
自分の年金保険料の記録がなくなるかもしれないということなんです。
心配な人はご自分で、最寄りの社会保険事務所に出向くなり、
電話するなりしてお調べ下さい。
2006年10月1日更新分
◆相続時精算課税制度の抜け穴？
相続時精算課税の制度は、贈与者が６５歳以上の親であり、
受贈者が２０歳以上の子に限るとの制限がある。
親から子への贈与について、２５００万円までは贈与税を課税せず、
２５００万円を超えた部分についての贈与税率も２０％に軽減するとの特例である。
２０％の贈与税を納める意思があれば
どのような多額の遺産であっても生前の贈与が可能となる。
しかし、父親が６５才未満だった場合は表面的に見限り適用外であるが、
この場合にも抜け道が用意されている。
それは、住宅取得資金等の贈与である。
相続時精算課税の特例制度の住宅取得資金等の贈与については、
３５００万円までの非課税枠を設けている。
その特例制度には、贈与者の年齢制限は存在しない。
要するに、一番最初に、適用条件はあるものの、
住宅資金として又はリフォーム用の資金として
ある一定の金額の贈与を受け、住宅取得若しくはリフォームすれば、
その後の贈与は、贈与者の年齢を問わず、
すべて相続時精算課税の適用があるとなっているのである。
子が２０才以上なら何億円でも、２０％の贈与税を納めることによって
自由に贈与が行えるようになっている。
これが相続時精算課税制度の抜け穴なのだ。
この制度は利用の仕方によっては、便利な時もあると考えるのであるが
反面、現代社会における家督相続を助長しているようにも思える。
相続人間で、紛争の起きないことを願いたい。
2006年9月1日更新分
◆新会社そんなにいいの？会社法で迷惑？
２００６年５月１日から新会社法が施行されました。
テレビなんかでも新会社法施行とか銘打ってニュースでやってました。
要するに、以前あった資本金の制度がほぼ撤廃され、
１０００万円必要だったのが１円ですむわけですから。
従って、株式会社が設立しやすくなったということなのです。
どうもお国が考えた景気浮揚策なんでしょうね。
新しい会社をつくるとなると、会社設立の手続きをして収入印紙なんぞ貼り付けて
設立登記もしゃくちゃね。これ国に支払う税金。
それに会社なら代表取締役の印鑑も必要だし、ゴム印だって必要でしょ。
これだけやれば、今日からあんたは立派な社長さんってわけ。
それに、事務所なども必要になりますし、
机や椅子だって、それにパソコン、電話機、
ファックス等々買いそろえなければなりません。
これだけ見ても、結構 モノが売れたり金が動くということになります。
おまけに事務員を雇えば雇用対策にもなりますし。
次は大金持ちの社長目指してかんばるぞーーーってか。
以上だけなら、いいことばっかしで、さらに夢は膨らみ、ハッピーですねぇ。
でもね、世の中そんなにいいことばかりはありませんぜ、ダンナ。
だれも あんたの商売や会社が儲かると保証しておりません。
絶対儲かる、絶対うまく行くと考えてるのは、お人好しのあんただけじゃないの？
政府だって、そんなこと保証してないでしょ。
もし、あんたが借金したら誰か替わりに返済してくれるわけ？
保証人なしに銀行がお金貸してくれるの？
返済できなくなったら、自己破産するの？それとも夜逃げでも？
あんた一人ならまだ良いかもしれないけれど、家族がいたらどうするの？
どうすんの？どうすんの？
そんなときはテレビでおなじみのライフカードの選択ですませるわけ？
今現在、日本国に株式会社は約１２０万社、
有限会社は約１００万社存在するといわれております。
その内、半分以上が赤字会社であるとか。
今のところ、赤字会社は法人税を支払う必要はありません。
いや、払えません。
でも、法人市民税の均等割額と法人県民税の均等割額は赤字でもなんでもかんでも
支払わねばならないのです。私の居住している地域では計７万円です。
自分の確定申告とは別に面倒な法人税の申告して、最低７万円の存続維持費が
必要になるということなのです。
自分で法人税の申告書作成できればよいのですが、
それができなきゃ税理士にお金払って依頼することにもなります。
まあ、確かに会社を設立して、全ての人が会社経営の失敗をするとは限りませんが
そんなに甘くはないということと、政府なんぞの策略に簡単にのってよいものかと思われます。
幸いにも、５月以降そんなに会社設立の件数も伸びてないようで一安心。
庶民は賢明であるということなのでしょう。よかった。よかった。
と、言いたいところなんですが、私の場合、そんなこともいってられません。
今回の会社法施行に伴い私の会社、公開会社ということになっちゃってました。
昭和４１年以前の会社には株式譲渡制限がないから。
そんでもって、会社法施行日より６ヶ月以内に監査役の変更をせねばなりません。
その理由は、ほかのホームページで調べて下さい。いっぱい掲載されておりますから。
監査役の変更だけでも１万円、株式譲渡制限規定の設定もやりますとさらに３万円。
計４万円の余分な出費が。監査役の変更は絶対にせねばなりません。
なぜなら、今回から、過料として最高１００万円であるとか。
おまけに株式会社の変更登記 自分でできなきゃ、司法書士にお金払って依頼することに。
とにかく、私の場合、新会社法で迷惑を被っております。
株式会社という個人商店主より
2006年8月1日更新分
◆離婚後生まれた子供は非嫡出子？
私 先日離婚しました。
ところで、私のお腹には赤ちゃんがいます。
離婚後に生まれた私の子供は非嫡出子になるのでしょうか。
元夫から認知してもらわなければならないのでしょうか。
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
非嫡出子とは法律的な婚姻関係にない男女間に生まれた子をいいます。
さらに認知とは嫡出でない子について血縁上の父がその子を自己の子であると
認める制度です。
認知することによって、嫡出でない子と父との間に法律上の親子関係、
非嫡出親子関係が成立するのです。
一見父母欄の氏が異なるため認知したかの風にも考えられるのですが、違います。
民法７２２条？には
妻が婚姻中に懐胎した子は、その夫婦の間の嫡出子であるとの推定をうけ、
夫と子の間には父子関係が生ずる。
妻が夫と婚姻後２００日後、または婚姻解消後３００日以内に出産した子は
婚姻中に懐胎したものとの推定を受け夫の子として推定される。
－－－－とあります。
上記によって、相談者の子供の出生が離婚後３００日以内であるなら
認知してもらう必要もなく元夫との子として戸籍に記載されることになるでしょう。
但し、戸籍の父母欄の記載は離婚後の出生ですので、
父・母それぞれ氏が異なることになります。
一見認知されたかの様な記載になりますが、認知事項がないこと、続柄欄が男・女の
記載でないく、長男・長女・二男などの記載になります。（コンピュータ化前）
（最近戸籍がコンピュータ化され現在どのような記載になるか不明。
住民票の記載においても続柄欄の長男・次男等の記載は「子」になっているため。）
以上のように相談者のこれから生まれる赤ちゃんは、元夫との嫡出子になります。
認知された子（非嫡出子）と、婚姻中に生まれた子（嫡出子）の違いは、
法定相続分が異なり、相続分が嫡出子１に対して非嫡出子１／２です。
よって今回の場合差別をうけることなく法定相続分は１ということになります。
2006年7月1日更新分
◆住宅地を買ったものの心配
昨年 住宅地を購入しました。
不動産屋さんは入っておりません。
直接土地所有者から購入しました。その購入土地の一部の法面が高く
よく崖が何とかで建築確認がおりず家が建てられないと耳にします。
買ったものの心配です。がけ条例について教えて下さい。
（BO様）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
似たような話もあるものですね。笑っちゃいました。
実は先日、私も地主にどうしてもと頼まれて土地を購入することになりました。
あなたの話を聞く限り、心配ないと思います。
その回答を私の例にて説明したいと思います。
私が購入する予定地も、見る限りにおいて結構な急斜面に見えました。
しかし、実際の傾斜度を測ってみたところ２５度しかありませんでした。
これは、専門業者に高額な料金を支払って調べたのではありません。
私貧乏人ですから節約せねばならんということで、ホームセンターに行きますと
傾斜度を測る簡易の機材が売られております。
それで調べたところ間違いなく２５度未満でした。
まずは一安心。人間の視覚というのは結構曖昧なものということなのでしょう。
さらに、岐阜県には建築基準条例（通称 ガケ条例） というのがあります。
大抵、どこの県にもその条例はあると思われますが
それには次のように記載されております。
＊＊岐阜県の場合 がけに近接する建築物の制限について＊＊
高さ２メートルを超えるがけ（人為的に造成された急傾斜地をいい、
小段等により上下に分離するがけは一体のがけとする。以下同じ）の上若しくは下
又はがけ面においては、当該がけの上端から下端までの水平距離の中心線から
そのがけの高さに相当する水平距離以内に居室を有する建築物を
建築してはならない。但し、次の各号のいずれかに該当する場合で、
安全上支障がないときは、この限りではない。
一．がけが切土であって堅固な地盤であるとき。
二．擁壁を設置するとき。
三．がけの下に建築物を建築する場合において、
その構造耐力上主要な部分（基礎杭を除く。）が
鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造であり、
かつ当該建築物の外壁の開口部がかけに直接面しないとき。
四．防災上必要な措置が講じられているとき。
２．高さ２メートルを超えるがけの上にある建築物の敷地には、地盤の保全及び
がけ面への流水防止のため、適当な排水施設をしなければならない。
以上のようなものです。
この条文を読む限り、
私の購入予定地は、人為的に造成された傾斜地ではないと言うことです。
また、ガケとは、人為的に造成された急傾斜地を指し、自然の傾斜地は含まない。
一般的には地表面が水平面と３０度を超える角度をなす土地がガケと扱われている。
（宅地造成規制法施行令第１条）
以上のように購入予定地は、人為的な傾斜地でもありませんし、
３０度の角度を超えておりませんのでガケに該当しないこととなるわけです。
但し、人為的に高さ２メートル超の法面を作った場合、これはガケになります。
その場合は、規定の距離後退して建築せねばならないことになります。
それとも、工作物の確認申請を受けるかということでしょう。
私もあまり詳しいことはわかりませんが、一定の基準があり
その基準を満たすことによって安全ということになり、後退距離を考慮することなく
住宅が建てられるのです。
それらのどちらも面倒というのであれば、その場所、その部分には居室を有しない
建築物などを設けてはいかがでしょうか。
車庫とか物置とか倉庫や駐車スペースとか庭など。これらは居室を有しませんので
たぶんオーケーかと推測しております。
私が勝手にあなたの話を聞いて推測しますと、
あなたが思うほど心配ない土地のように感じられます。
それでも心配でしたら、一応断面図でも作成し、
役所に相談するがよいかと存じます。
2006年5月15日更新分
◆＊＊元樺太戸籍の謄本について＊＊
４月２日掲載した樺太戸籍についての続きとして、
４月１３日 故 某氏の前後の除籍謄本の写しを原本証明し
戸籍の「保管がない旨の証明書」を請求を外務省外地整理課にしたところ
１８年４月２７日付けにて外務省アジア太平洋局地域政策課長より
「元樺太戸籍の謄本について」という表題にて、証明書が送られてきました。
２週間ほどで「ないことの証明書」が送られてきたことになります。
意外と迅速と感じた次第です。
お役所仕事はどれどれかと思いきやそんなこともないのですね。
文書の内容としては、「ないことの証明書」ですからさっぱりしております。
以下 原文
元樺太戸籍について
平成 年 月 日付貴信Ｎｏ．＊＊－*********にて
東みのむし右衛門殿に係る下記１．の旧樺太の戸籍・除籍謄本を交付してほ
しい旨の請求がありましたが、同戸（除）籍謄本は、旧樺太から持ち帰られて
おりませんので、交付できませんから了承下さい。
なお、現在、当方で保管している旧樺太の戸籍簿等は極く少数で、
下記２．のもののみであります。
記
１．旧樺太での元本籍
樺太○○郡××町大字◯◯字△△線○○番地
戸 主 東 みのむし輔定
２．樺太大泊郡遠淵村 戸籍簿 ４冊
大泊郡知床村 戸籍簿 １５冊
除籍簿 ３冊
大泊郡富内村 戸籍簿 １冊
元泊郡元白村 戸籍簿 ８冊
敷香郡内路村 戸籍簿 ９冊
敷香郡散江村 戸籍簿 ４冊
（了）
という内容のものでした。
「保管のないことの証明」ですので当然と言えば当然なのですが
実にあっさりしております。
しかし、いざ相続手続きをするとなると、どうしてもこれらの作業をせねばなりません。
さらに、不動産の相続登記をする場合、法務局ではこれらの書類を求められます。
私的に言わせて頂ければ、ちょっとくらいおまけしてもいいんじゃないのと法務局に
言いたいです。どうせ上記の部分の戸籍簿しかないのですから。
それ以外のところの樺太に行ってた場合はこの「ないことの証明書」は
省略してもいいんじゃないのでしょうか。
注－－－元樺太の本籍、戸主及び証明してほしい人の氏名はふせました。
これ私の勝手な想像なんですが、
上記以外の戸籍簿・除籍簿って現在の樺太 いやサハリンに
いまもそのまま倉庫かどこかで保管されてるんじゃないんでしょうか。
当時のソ連軍だってどんな書類かくらい判断できたんじゃないでしょうか。
もし、それらの戸籍簿が存在しているなら、
どこかの大使が税金で１本１０万円もするワインを私的に飲むより
これらの帳簿を１冊１０万円で購入した方が、より良い税金の使い方だと考えます。
2006年5月3日更新分
◆＊＊会社法５月１日施行＊＊
新しい会社法が施行されました。
細かなことはまだ勉強中なのでわかりません。
そのために、先日１６００円もの大金を支払って書籍を購入しました。
最初は意欲に燃え読んでいたのですが、
いつのまにやら子守歌の代わりになってるようで
前に進まず、そのうち見向きもされなくなってしまいました。
それでも、ちょっとでも元手をとらねばということで眺めております。
ちょっと学習したことの一つで、今までは会社を設立する場合
事前に商号調査ということをしておりました。
今回の会社法では、類似商号の禁止制度が廃止になり
商号と会社の住所がともに同一でなければ
商号が現在すでにある会社と同一又は類似のものであっても
登記することが可能となりました。
但し、不正の目的をもって、
他の会社と誤認させる商号を使用することは禁止されています。
結果として、もし我が社の商号を他に使用させたくないのであれば
商標登録しなさいということになるのでしょう。
2006年4月2日更新分
◆＊＊旧樺太の戸籍証明は外務省に＊＊
先日、相続の仕事の依頼がありました。
私の専業の一部です。
仕事の依頼は喜ばしいのですが、その大半を依頼者自らやってくれますから
有難いには有難いのですが、これだったら依頼することなく全て自分で
できるんじゃないかと考えられるほどです。
まあ、広告宣伝費だと諦め、ボランティア活動的に仕事をするしかないでしょう。
要するにほとんど商売には残念ながらならんということであります。
そうこうするうちに、依頼者に平成の改正原戸籍をもっきて頂きました。
そしたら被相続人が昔の樺太から転籍してこられた方でした。
樺太は昔日本の国の一部だったような気が………
江戸時代、間宮林蔵が樺太と名付けたところでは？
ちがった？
そんなことはどうでもいいのですが、樺太って現在サハリンって呼ばれてるところでしょ。
昭和２０年まで日本の一部で、現在のロシアに取られちゃってるところでしょ。
相続手続きするには除籍謄本など取らなきゃいけないんだけど
いったいどこに戸籍が移管されてるの？
地理的に一番近い稚内市？
調査の結果、外務省であることが判明しました。
なおかつ、外務省の外地整理室保管戸籍は６ヶ村分、それも全てではないとのことです。
要するに、ほとんどの戸籍が持ち帰られなかったということなのです。
たぶん、ソ連軍が攻めてくるっていうもんだから、
命からがら何も持たずに逃げてきたんだろうと思います。
充分理解できます。自分の命か戸籍簿かって言ったら
誰だって自分の命の方が大切ですから。
では、それ以外 ６ヶ村分の人はどうするかと申しますと、
その前後の除籍謄本等にて外務省に、
「保管がない旨の証明書」を請求して交付を受けるらしいです。
たった１通の改正原戸籍謄本なんですが、時代背景が忍ばれる戸籍謄本でした。
第２次大戦後６０年ほど経過しておりますが、まだまだ戦争の傷跡って
かいま見えるときがあるものです。
現在、依頼者の被相続人が樺太に転籍する前の除籍謄本請求してますが
それから、外務省に「保管がない旨の証明書」を請求すると相当時間がかかるものと
想像します。
やっぱり、相続手続きはいっぺんにはホームランは打てません。
コツコツ、コツコツと地道にやるしかないのでしょう。
人にも言ってるし、自分でもわかっちゃいるんですけどね。
ホームラン打ちてぇ－－－－－。あ－あっ、ボランティアかと、
一人つぶやく自分でした。
2006年3月15日更新分
◆＊＊確定申告済んでのんびり＊＊
確定申告も終え、のんびりしております。
なんで赤字なのに確定申告するんかねぇ。
だって毎年申告書ご丁寧に税務署から送ってきますから。
申告しないとどうなるんかなぁ。
申告せよと通知でもくるんかなぁ。それとも調査か。
どうせ赤字なんだから関係ないんだけどねぇ。
そんでもって、赤字の場合、所得税はいらないんだけど
市県民税の均等割額だけはかかってくる。
私のような貧乏人にはそれらの税金もかけちゃいけませんよ。
でも、国の税制は赤字なんだから所得税の均等割額とか
法人税の均等割額なんか始めるんじゃないんでしょうか。
私には関係ない定額減税は、１７年においては今までの半額になるし
今年からは廃止されてしまいますし。
とにかく国はなんでもかんでも税金取るつもりなんだろうと思います。
とくに国が多くの税金取ろうと考えてるのが、現在の老人なんだろうと思います。
顕著なものとして老人控除もなくなりました。
いずれは、消費税率も間違いなく上がるだろうし、
医療費の支払い分も増加してくるんじゃないでしょうか。
先日 、年金の受給額が減るとかでぼやいてるのを耳に致しました。
しかし、私が年金受給資格を得る頃には、その年金さえもどうなることやら。
先行き実に不透明。
ということは、国でなにもしてくれないなら
自分でどうにかせねばならんということでしょう。
大企業は景気が良いらしいのですが、
田舎の片隅に暮らす自営業者はちっとも景気はよくない。
貧乏人は、誰に頼ることなく自助努力せよちゅうことでしょう。
これから春になります。私の懐具合も暖かい春になりますように。
来年のいまごろ
去年は儲かって儲かってどうしょうもなかったなどと言ってみたいものじゃ。
2006年3月1日更新分
◆＊＊相続時精算課税と遺留分＊＊
生前被相続人は、自分の財産を自由に処分することが可能です。
相続時精算課税制度を利用し、推定相続人に財産の贈与をすることができす。
しかし、その財産の贈与は他方において
他の相続人の遺留分を侵害しているかもしれません。
遺留分は、相続人例えば配偶者や子供が最低限保証されている相続分です。
兄弟姉妹には遺留分はありません。
したがって、遺留分権利者は、配偶者や子供等がなるわけです。
さらに、相続時遺留分侵害があれば民法で保証された最低限度の相続分ですので
遺留分減殺請求をし、侵害した相続人から取り戻すことができることになります。
そこで将来問題を引き起こすのではないかと考えられるのが
この相続時精算課税制度ではないでしょうか。
この制度が成立する以前は、多額の贈与税がかかるので止めておこうと
考えていたかもしれませんが、今回、この制度によって２５００万円までは贈与税が
かかりませんので受贈者も気楽です。知らぬ間に他の相続人の相続分を
侵害していることもありえます。
かといって、被相続人の財産処分を制限することもできません。
遺留分減殺請求権は、相続が開始してから発生するわけですので。
減殺請求するかどうかは、相続人になってからの後の問題となるわけです。
この制度がこれら遺留分侵害を手助けしているわけではないのでしょうが
これらの問題も発生する可能性を含んでいるのは確実であると考えます。
また、現在１１０万円まで贈与税額控除があります。
長い年月をかけて将来遺留分侵害しようと思えばそれもできます。
多額の贈与税を支払う覚悟ならいっそう簡単にできます。
最終的には被相続人の考え方によるのだろうと思います。
それぞれの家には、いろいろな考え方もありますし、被相続人も千差万別。
被相続人の生前における財産処分を止めることはできません。
相続人にとっては、財産を残してほしいかもしれません。
どちらの気持ちもわかります。難しい問題です。
2006年2月15日更新分
◆＊＊相続時精算課税の添付書類難点？＊＊
以前精算課税制度について記載した。
最近、皆さんご存じとみえて、結構この制度を利用する人もいるようだ。
この制度の難点の一つとしては、不動産取得税がかかることである。
不動産取得税は県税で、現在のところ３％で、
宅地だと２分の１にしてから３％であるということだ。
要するに固定資産の評価額が高いと支払うべき不動産取得税が多額になるだ。
相続時精算課税制度を利用するのはよいのであるが、
この不動産取得税は、相続時に精算出来ない。
支払った贈与税は相続時精算可能であるが
支払った不動産取得税は還付されないのだ。
よって、宅地など固定資産の評価額が高額な物件に関しては、
この制度の利用に関して二の足を踏んでしまうのが現状だろう。
１０００万円の固定資産評価の宅地は２分の１して５００万円となり、
その３％で１５万円が不動産取得税となるのであろう。
被相続人の死亡時まで待って相続による所有権移転すれば
不動産取得税はかからない。結果として１５万円儲かる計算となるのであるが
世の中には、とにかく自分の名義にしておきたいという方もいるだろうと思う。
どちらがよいかは、判らない。難しい問題である。
もう一つの難点は、贈与税申告のことである。
この制度を利用する用紙や書式には問題はない。
不動産物件の評価の仕方を除いてわかりやすく良くできている。
それは、添付書類にある。財産を受けた人
つまり受贈者は、２０歳以後から今までの戸籍の附票を添付せねばならないのである。
例えば５０歳の人が７５歳の父親から財産の贈与を受けたとしよう。
相続時精算課税制度を利用するなら、
２０歳以後から５０歳までの住所を経過を証明せねばならないのである。
なぜかは、理由が記されていないため解らない。
戸籍の附票というのは、本籍地にある。現在戸籍を発行してくれるところにあるのだ。
では、本籍をA市からB市に転籍したらA市の戸籍の附票はどうなるのであろうか。
B市にて新規に戸籍の附票が作成されるため
A市のものは除された戸籍の附票となるのである。その保存期間は５年か６年のはず、
実際にはその市町村の倉庫に眠っていると思うのであるが、
行政側としては発行義務がないのである。
従って、ありませんの一言でかたづけられてしまう。
でも、保存期間が決められて、その期間を経過すれば発行されなくとも仕方ない。
以前、期間を過ぎたため発行されなかったことも現実にあった。
それを今回の制度は、添付書類として要求しているのだ。
昨年、実際に戸籍の附票で現在までの住所の証明が出来ない人も多々あったとみえて
これが問題となり平成１５年以降の住民票で足りるとなったようだが、
その住民票で良いとする権限は、申告する者ではなく税務署の側にあるようだ。
裁量権が行政にあるならそれはそれで仕方ないのだが、
反面 この戸籍の附票等で証明するには費用と手間がかかるのである。
この制度は、制度としては良いかもしれないが、
もう少し費用や手間の事を考えたものにならないだろうか。
2006年2月1日更新分
◆＊＊ライブドア ショックのおまけ＊＊
日経の平均株価がドカーンかガーンかわかりませんが大きく下げました。
巷ではライブドアの不正によって株価が大幅に下がったと言われることもありますが
そんなことはないと私は感じております。
確かにライブドアがそのきっかけになったことは認めますが
ライブドアのインチキが
日本の株式相場全体を大幅に押し下げることはないと考えます。
ライブドアにそんな力もありませんしね。
去年からの株価の上昇傾向は、調整するべくして調整したと考えるのが妥当でしょう。
そのタイミングを市場は、現在より上昇期待半分、
調整つまり株価の下降期待半分の気持ちで
待つでもなし待たないでもなしという感覚でいたのではないでしょうか。
そのとっかかりがライブドアの不正だっただけのことだろうと私は思います。
ライブドアショックによって、ライブドアの株を購入していた投資家は、
大損したかもしれません。
気の毒と言えば気の毒なのですが、
仕方ないと言えば仕方ないと感じられてしまえます。
なぜなら、基本的には株は自己責任なんですから。
確かにライブドアの不正はよくありません。
でも、仕方ないような気が致します。
ある解説者が言ってました。
この全体の株価の下げは、バーゲンセールであると。私もそう思います。
先日も２日間ほど どんどん下がってゆきましたので、ある銘柄買っちゃいました。
そしたらまだ下げる。………自分の信念が揺らぎます。
これ買って大丈夫だったのかという不安感が広がる。
この気持ちが狼狽売りの心理かもしれません。
私、それしたことないのでわかりませんが。
そのある銘柄。ヘラクレスの中にありますが業績は良いです。
今度はさらに良くなるだろうと事業報告書から期待している次第です。
業績のよい会社は時間がそれらの不安を解消してくれます。
今では少しづつ上昇しつつあります。まずは一安心。
株価は、業績の良さに繋がるのだと考えております。
また、株は時間の経過によって再び何事もなかったように
どちらかに動くものであると以前から考えております。
すでに、ライブドア株は監理ポストで利ざや稼ぎを目的に動いております。
恐ろしいというか、凄いというか。私には手が出せませんが。
せいぜい、ドカンと落ちた業績のよい銘柄をタイミングよく少し買えたときに
小遣い稼ぎができることでしょう。
ちなみに、他の銘柄株、いわゆる連れ安というヤツで値を戻さないのもありますし
さらに、購入株価より下げてる銘柄もあります。でも辛抱辛抱。
その会社の業績が良ければ必ず株価は尻尾ふってついてきますから。
それまでは全体的に含み損というやつですわ。
2006年1月15日更新分
◆＊＊最近 競売物件が売れているらしいが……＊＊
最近 競売物件が結構売れているらしいです。
東京や名古屋などの都会だけかと考えておりましたら
そんなことはなく、この地域でも売れているらしい。
つい先日も、裁判所の競売物件のホームページを見ておりましたら
中古住宅が売れておりました。結構安い価格でした。
しかし、その中に問題の物件もありました。
それは、一般的には瑕疵物件と言われるものです。
以前、裁判所まで行って調べたものですので間違いありません。
要するに、その建物で自殺した物件だったのです。
自分で裁判所まで出向いて詳細を調べ納得して購入するなら、
全く問題はないと考えます。
裁判所にある現況調査報告書等は、不動産業者の重要事項説明書と同様のもので
当該物件がどのようなものか記載してあります。
自殺した建物であるならそのように書かれてあるのです。
でも、最近の競売物件売買状況というのは、裁判所から競売で購入して
それを第三者に転売されるケースが多いように思われます。
その行為を不動産業者がするならまだしも、無免許業者が多々行っているのです。
この場合で想像されるのが、裁判所を経由した所有者から、
新所有者に所有権移転されるときに
果たして、その物件について裁判所が行ったような説明が
新所有者に対してなされているのだろうかということなのです。
無免許業者が、この物件は自殺者の物件ですよなどと説明するだろうか。
そんなことしたら、売れるはずない、いや、売れる確率は大変低くなると思います。
ならば、そんな説明していないのではと言う疑念が湧いてきます。
では、裁判所から説明されたような事項の説明を受けずに、
転売された新所有者の立場はいったいどうなるのでしょうか。
確かに正規の不動産業者でも、無免許業者でも
売主の瑕疵担保責任とか債務不履行とか詐欺とかになるとは考えるのですが
いざ、代金を支払った後に、この建物で自殺者がいたという事がわかれば
購入しなかったと考えられます。但し、絶対ではありませんが。
中にはそれらの事実など全く気にしない人も多々おられますし。
でも、一般的には忌み嫌われることのようですね。
転売した人や会社が正規の不動産業者であるなら、
当然 重要事項説明義務もありますし、
さらに、事故に対して１０００万円まで補償もありますのである程度安心できますが、
その転売者が無免許業者ならどうなるのでしょうか。
誰も補償してくれません。じゃ個人の資産押さえればという発想も生まれるのですが
概して、無免許業者は、ほとんど資産を保有しておりません。
それが真実に所有してないのか、
押さえられるため自分名義で保有しないのかは判りませんが、
とにかく、新所有者は、返金請求しても無駄に終わってしまう可能性が高いと思います。
最終的には、消費者の泣き寝入りということになりかねないのです。
従って、結論は、裁判所の競売物件を購入するのであるなら
直接自分で裁判所に出向いて購入するか、
無免許業者からこれらの物件を購入しないのが安全だろうということなのです。
売物件が、競売物件だったかどうかは、
法務局に出向いて登記簿謄本を取得すればわかりますし、
お勧めは信用出来る不動産業者から
自分の納得いく物件を購入せよということにつきるのです。
安いからなどということで飛びつきますと、とんでもないことになるかも。
要注意ですぞ。
2006年1月1日更新分
◆＊＊利殖は株か＊＊
去年の今頃は、円高ドル安であった。
しかし、今年の年末は円安傾向である。１ドル１１７円。
不思議なものだ。
アメリカは、景気がよいのか悪いのかさっぱりわからない。
経済アナリストに言わせればアメリカ経済は悪いと結構述べられている。
悪いなら なぜドルが安くなり円が高くならないのか。
まあ、私としては、ドル建定期などしていないので関係ないことである。
いま利殖といえば、やはり株式投資ではなかろうか。
銀行の定期預金などもってのほか。ないに等しい。
ただ金庫代わりと考えねばならない。
また、最近は、東京の一部とか名古屋の一部など地価が上昇し始めたらく、
投資用のマンションが結構売れているらしいのだ。
先日も２０代の女性が含み資産ウン億円とか。
すべて利殖用のマンションに投資しているというのだ。
最初、借金して２０００万円か３０００万円の投資用のマンションを購入したとか。
それが最近のマンションブームにのって上昇しはじめ、それを担保にして
次のマンションを購入する。さらにはそれを担保にして次のマンション。
これって、昔、バブルのころの千まさおと同じパターンの様な気がいたします。
実に危うい感じ。おまけにマンションブームって都会だけだし、
土地の価格が上がるのも都会だし。田舎には全く関係ない。
リートとかいう不動産投資信託もあるんだけど、
ヒューザー関係のこともあるんで心配だし。
私としては、やはり株式投資が良いのではと思います。
勉強のために２００２年から始めまして
丸３年半を勉強してどうにかプラスになった次第です。
配当は、今の銀行金利より良いです。定期金利よりも。
おまけに、株主優待などあったりすると、得した気分になります。
電子レンジでチンするご飯とか、梅干しとか、ＤＶＤの映画なんてのもあります。
先日も犬の映画なるものが送られてきました。
私にとってイマイチおもしろくなかったです。良かったのは１編だけ。
株式の価格は３割くらい落ち込むこともありますが、
逆に３割くらいあがることもありますので現在トントンから１割増しというところでしょう。
ちなみに、私、まだ損きりということをしたことありません。
従って、現在無敗。長期投資に向く性格なんだろうと考えております。
本当は資金効率からいって損きりして次の銘柄を購入すべきなのでしょうが、
生来の貧乏性か決断力のなさと申しましょうか、損きりできません。
でも、最近、ずーーーっと落ち込んでいたソニーが徐々に上昇しつつあり、
うれしい限り。含み損が減ってきております。
日経の平均株価１８０００円くらいまで行くと言われております。
２月から３月頃にはいったん調整すると思いますが、
そのころに購入してみるのも楽しいかもしれません。
但し、株は余裕金と自己責任でお願い致します。
個人国債なんかより、ずぅーーーっといいんだから。
2005年12月1日更新分
◆＊＊財産評価基本通達だー農地だーマイナスだ－＊＊
先日から、財産評価基本通達を勉強しております。
財産、具体的には農地ですが、親から子に贈与した場合、農地法３条の許可をとり
所有権移転登記をしてから、翌年２月１日から３月１５日までの間に
一定の控除額を超えている場合贈与税の申告をせねばなりません。
暦年贈与制度を利用するのか相続時精算課税制度を利用するかは
一定の制限はありますが選択可能です。
とにかく土地の評価をせねばどれだけの財産を贈与したか
また、贈与を受けたのかわかりません。
要するに土地の価格を金額としてあらわさねばならないのです。
農地が比較的町の中にある場合、宅地比準方式にて評価することになっております。
それを調査するためには、その地域の倍率表や路線価図を調べることになります。
当該農地が路線価地域内にあった場合、
路線価の宅地としての価格が評価の基になるわけです。
面積が広いととんでもない価格になってしまうこともあります。
その価格から画地補正をし１㎡あたりの価額を求め、
３０００万円なんて事も充分考えられるのです。
具体的には、土地及び土地の上に存する権利の評価についての
調整率表を参照しながら求めることになるのですが、
第二段階として、造成費相当額を算出せねばなりません。
農地というのは、純農地ですと倍率で評価もぐっと下がりますが、
市街地農地であったり、市街地周辺農地であったりすると
概して大変な金額が想定できるのです。
しかし、場合によっては安くなるときもあります。
それは、税務署が想定している造成費相当額が比較的高価に設定してあるからです。
その造成費相当額を計算してみると、
当該農地の宅地としての価格より高くなってしまうこともあるのです。
その場合、いままでなら個別評価のようでしたが、昨年平成１６年の中頃
通達が出まして、造成費相当額が農地を宅地に比準して計算した額を超える場合には
純農地として評価するというものなのです。
過去に多額の贈与税を支払うこととなりやむなく登記を錯誤で戻したりした方も
いるかもしれませんが、このような通達もでていますので、贈与を考えた場合には、
先にどれくらいの贈与税が必要になるのか、概算を計算してみてから、贈与をすると
よいでしょう。
実際に広い面積や、段差のある農地では、測量図等が必要になると考えられます。
しかし、後で困ったことになるより、先に測量図や断面図等を調べて
税務署と相談するのが良いかと存じます。
2005年11月1日更新分
◆＊＊まだまだ続く 測量詐欺商法＊＊ 料金支払済みの方へ
最近 プライベートなことでバタバタしておりまして
ページ更新もままならない状態が続いておりました。
どうにかこうにか一段落つきました。
後日、第二段落も始まるかもしれませんが
まずは、一休みというところでページ更新いたします。
先日、ある地方の方からメール頂きました。
その内容は、ある測量会社に依頼して昔の別荘分譲地を測量したというものでした。
その別荘地は、その方の祖父が購入された土地で測量会社から、
その土地売却の話があり、その物件を売るについては
土地を測量せねばならないというものだったそうです。
結果として、測量を依頼し測量費を数十万円支払ったという話。
後日、現地を確認に行ったところ どうも測量した様子もないし、
新たに境界杭を設置した形跡もなかったとのこと。
これは、どうも詐欺にあったのではないかということで、
これに似たような詐欺商法をインターネットで探したところ、私のページが見つかり、
ページの内容と被害者の内容が酷似しているためメールをしたというものでした。
その会社名は、残念ながら同一の結果となり、話を聞く限り個人的な見解では
詐欺被害にあって、お金を支払ってしまったという事実だけ残った感じがしました。
お金を支払う前であるとか、クーリングオフの期間内であるなら、
比較的簡易な方法にてお金を支払わないとか返還請求する手段はあるかと存じますが
いざ、支払い済みとなりますと、ちと厄介です。
メールだけのやり取りだけしておりますと、私も面倒なため、直接お電話して頂き
アドバイスした次第です。
－－支払い済み料金の返還のために－－
＊＊実際にその測量会社が測量したかどうかの確認のために＊＊
その確認をするためには、測量土地の公図を取得すること。
自分の土地の地番がわかれば、その地域を管轄する法務局に行かれて５００円支払い
公図のコピーをもらうのことが先決です。
その公図には、当然隣接地番も記載されているはずです。
公図は、郵送でも請求可能なのですが、
隣接土地の所有者の確認もせねばならないので、
法務局が遠方でないかぎり実際に出向いて取得するのが手っ取り早いと存じます。
次にすべきことは、隣接地番の土地所有者の確認です。
そのためには、土地の登記簿謄本を請求すると良いでしょう。
コンピュータ化されているところでは、登記事項証明書と呼ばれています。
要約書でも隣接土地所有者の確認は可能なのですが、
後日の証拠としてのことを考慮しますと
認証印のある謄本や事項証明がよいと思います。
１通１０００円でちょっと高く感じるかもしれませんが仕方ありません。
隣接土地所有者は、何人あるかわかりません。
４人で済むときもあれば、５人６人になるときもあるでしょう。
さらに、所有者がわかれば、その隣接土地所有者と連絡をとる必要が出てきます。
要するに、測量会社が依頼土地を測量する時には、隣接土地所有者の立会が
なければ何も分からないと言うことなのです。
境界杭が明確に設置されていれば、測量する必要性もありません。
昔の別荘分譲地などは、当時木杭がほとんどで、現在それらの杭は朽廃し跡形もないと
考えられるのです。
従って、隣接者の立会がなければ測量図が作成出来ないのです。
唯、依頼者が現地でここからあそこまでという様に
指示して測量したのであれば別ですが、今回の場合本人の立会もなかったようですし。
よって、隣接土地所有者に現地立会しなかったことの確認や、
測量の境界確定で測量会社に全面的に依頼する内容の委任をしなかったことの
確認が重要になるのです。
もし、隣接土地所有者が現地立会しなかったなどのことが判明すれば
測量図はどのように作成されたのでしょうか。－－－ということになるわけです。
従って、いい加減に作成された図面はインチキとまでは言えないまでも
それに近いものと言えるのではないでしょうか。
これが詐欺になるかどうかは別として少なくとも測量代金を返還せよと言うことが
可能になると考えます。
隣接者への確認も後日のために文書化して証拠書類となるようにしておくことが
望ましいでしょう。
また、その測量会社と交渉する時には、これこれこのような文書があるからと
攻撃材料にもなりますし。
確かにこれらのことをするには、手間がかかります。
面倒で厄介でどうしょうもないかもしれません。
でも、自分でこれらのことをしないとどうにもならないのが事実なのです。
コツコツコツコツ諦めずにやることが大切と考えます。
全ての被害者が泣き寝入りすることなく、
返還請求することによって悪質な業者や詐欺商法も減ると考えております。
現在の段階では、料金も支払ってしまっており、
契約は完了してしまっているわけです。
従って、支払い済みの料金の返還を求めるには、
作成された図面がインチキな商品であると証明するしかないのです。
まずは、隣接者の住所氏名の確認を致しましょう。
私がこれらの作業をするなら、住所氏名を謄本で確認してから
電話帳で電話番号を調べます。
運良く私の近所の図書館には全国の電話帳が備え付けられており
その隣接者の住所がわかれば、電話帳に掲載されていればもうけものです。
なんせ時間の短縮が計れますからね。
見ず知らずの人に突然連絡するのは、勇気が必要です。充分理解できます。
でも、がんばってやってみて下さい。
2005年10月1日更新分
◆＊＊路線価図っていい加減
前回、贈与税の相続時精算課税の話を致しました。
その場合、地域によって路線価になっているところは
その路線価格を基にして計算せねばなりません。
それ以外のところは、たぶん倍率地域のはず。
先日相談がありまして、親子間にて農地の贈与をしたいというもの。
贈与そのものは全く問題ないのだけれど、
町の中なので路線価図によって受贈額を計算せねばなりません。
その地域の路線価図を見たところ問題の土地、贈与する農地が
図面上あたかも道路に接続しているように記載されているのです。
私が現実に見る限り、河川には接しているのですが道路には接していません。
ただ、田んぼのあぜ道が河川とその農地に沿って介在するだけです。
自動車も途中までで行き止まりです。
どうみても道路には見えません。路線価図では広い道路に通り抜け出来るように
記載されているのですが決してそんなことはありません。
建築確認申請して建築許可がこの場所で出るかどうか役所に問い合わせたところ
現在の状態では無理であるとのこと。
おまけに市道として認定されている道は途中までしかきていないことを確認。
じぁ－、じぁ－、この路線価図ってどうなるの？
いくら考えあぐねていても解答は得られないので、税務署に行きました。
正直言ってあんまり行きたいところではないのだけれど。
まあ、昔より愛想良くなったしね。
先日、いったら大変愛想が良かったです。感心感心。資産税課。
そこで聞くところによりますと、道路に接続していないなら
無道路地として価格を計算して下さいというものでした。
路線価図では、このように記載してあるがこの路線価図と現実は異なるのであると
申請書のどこかに記載しておいてくれというものでした。
また、市道が途中までしか来ておらず、建築不可であるなら
それらの証明があれば有難いという内容。
なくても贈与税の申告してから、税務担当者が現地を確認して見るんだと思います。
従って、申告は怠らないように致しましょう。
ただ、以上のことを知らずに路線価図のみ鵜呑みにして申告すると
大変高額な贈与になると考えます。
税務署としては、自主申告ですので高額な申告に対して、
あなたの申告は高額すぎますよ。なんて言ってこないと考えるんだけど。
果たして、どんなものでしょうかね。
不動産の贈与については、充分調査して申告額を決定することが肝要と存じます。
2005年9月1日更新分
◆＊＊相続時精算課税制度って便利です
贈与税の課税方法には２つあります。
暦年課税と相続時精算課税です。
暦年課税は、１年間の贈与税の控除額が１１０万円という一般的なもの。
毎年１１０万円控除がありますので、現金なら結構この制度利用できると考えます。
しかし、不動産につきましてはちょっと厄介になります。
路線価や倍率表で受贈される不動産を評価し、
１１０万円を越えていると贈与税の課税対象となります。
持ち分贈与というのもあるかもしれないけれど、
今度は司法書士さんに対する費用も馬鹿になりません。
そこで、便利な相続時精算課税制度。
以前も掲載したかもしれませんが、この制度、不動産でも現金でも財産なら何でもＯＫ。
但し、２５００万円まで。
先日もこんな方がおりました。
自分の息子達に、現在所有している不動産をすべて贈与したいというもの。
２人の息子がおり、それぞれの評価額を計算しますと１人およそ５００万円ほどになり
これを贈与と言うことで計算しますと、１人６９５０００円納税と言うことになります。
しかし、贈与税の申告時に、相続時精算課税制度を利用しますと２５００万円まで
支払う必要がありませんので納税額が０円ということになります。
但し、今回の贈与者つまり受贈者の親の死亡時点で、
今回の受贈財産を相続財産に加え相続税の計算をすることになります。
そこでこの制度を利用するメリットが出てくるわけです。
それは、今回の受贈者、将来の相続人は、親が死亡して
相続税の申告をしなければならないかどうかと言うこと。
具体的に言いますと、遺産が今回の受贈財産を持ち戻した後も
相続税の基礎控除額以下であるかどうかという点によります。
今回の場合、配偶者もおり相続税の基礎控除額は７０００万円になります。
どう多く見積もっても７０００万円にはほど遠いようです。
そのような場合、先に財産を貰うだけ貰って
あとは、相続税の申告も不要となるということなのです。
－－－とすれば、生前に貰っておいて登記しておけば
後日、相続登記のための遺産分割協議書の作成など
面倒な手続きも必要なくなります。
但し、この制度を利用するためには、贈与税の申告期間内に
「相続精算課税選択届出書」を贈与税申告書に添付して提出しなければなりません。
２５００万円の控除額以下だからといって、
これらの手続きを怠りますと認められませんので注意を要します。
後で相続登記するか先に自分名義に登記するかと考えた場合、
私としては、先に登記しておいた方がよいと思うのですが………
2005年8月1日更新分
◆＊＊原野商法の親戚詐欺的商法？ 土地測量商法→→その後
２００５年６月１５掲載の結果
被害者と思われる老人の依頼に基づき、クーリングオフ制度を適用しまして
内容証明郵便にて契約の無条件解約通知の送付を致しました。
その後の交渉等もあったすえ、１週間ほど経過した後に相手方より
依頼者の老人に連絡があり、依頼者は直接交渉せずに
私が代理人として交渉致しました。
その結果、被害者の口座番号を教えることなく、振込入金先を私の口座番号とした。
理由－－契約当日、被害者は契約書に印鑑を押印している。
その印鑑は、日常的に銀行等で使用している印鑑と同一である。
契約当日、私が立ち会ったわけではないので確認できないが
別の用紙等に銀行印が押印されている可能性もあるかもしれないこと。
最近では口座を売却する輩がおり、
おまけにインターネットバンキングなどというシステムもあり
パソコンを使用してその老人の口座から、銀行を経由して、
金銭が闇口座に振り込まれないとも限らないからである。
従って、その老人の口座番号は一切教えなかったのです。
それから２日か３日後に、私の口座に振り込み料金を差し引いた残りの金額が
振込みされており、その老人に渡した次第です。
振込料についての不満もあるのですが、８００円未満の金銭について
ゴタゴタしますと、余計に依頼者の費用負担が増加致しますので、
残念ながら、振り込み料金が差し引かれていると言うことで納得してもらいました。
今回の場合、９９％の返還と言うことになるのだけど、
返還のための経費を考慮し致しますと、まだ少なくなります。
まあ、１円も返ってこないよりいいのではないかということです。
今回わかったこと。
警察は、事件が起こらないと何もしない。いや、したくないという感じ？
一般市民が求めているのは、事前に事件を予防する警察、
治安を維持する警察だと思うのですが、いかがなものでしょうか。
また、消費者生活センターにも電話致しましたが、
全くというほど役には立たないみたい。
内容証明郵便の書き方は教えてくれるかもしれないけれど。
返金について、良心的な業者なら返金してくれるが、
悪質業者なら、なかなか返金してくれないとのこと。
なにを言ってるんだ。あったり前でしょ。
返してくれないときの対処方法を教えてほしいのよ。
返金の期日についてはまちまちである。
今回の業者が、恒常的にトラブルを起こしているかどうか訪ねたところ、
当方では開示することができないとのこと。
確かにプライバシーも大切かもしれないけれど、
悪質業者にプライバシーなどあるんでしょうかね。
そんなもの認めさせてよいのでしょうか。疑問です。
その後、その業者のホームページを見たところ、
私が思うに、このページに掲載されている原野・山林の売物件は、
全て被害者意識のない被害者（土地所有者）ではないだろうかという考えがあります。
根拠はないのですがそんな気がしてなりません。
この業者のページに掲載されている物件所有の皆さん、
法外な測量代金支払った方なのでしょう。
そうでもなけりゃ、名古屋くんだりから来て、
あなたの土地、測量しませんかなどと勧誘したりしないんだと思うのですが。
最近では、リフォーム詐欺が取りざたされております。
くれぐれも詐欺被害には、注意しましょう。
契約は時間をかけよく考えて、
即座に契約することや手付け金など支払わないようにしましょう。
2005年7月15日更新分
◆＊＊勾配？＊＊
まだ梅雨は明けないようです。でも気温は夏。暑い、暑い。
先日、「こうばい」って何という疑問にあたりました。
紅梅や公売や購買ではありません。
道路の勾配です。勾配は角度やパーセントで計ります。
ここで、疑問が生じました。
よく道路の勾配が何パーセントとか聞きます。
位置指定道路の勾配は、何パーセント以下でなければならないとか。
１２パーセント云々とか聞いたことがあります。
では、その１２パーセントって１２度のことなの？
でも、１２度イコール１２パーセントじゃおかしいですよね。
パーセントは百分率ですし、
角度は簡単に言えば分度器の度数のことなら、
１８０度とかが１００パーセントになるのだろうかと。
まあ、角度の１２度は分度器の１２度なんだろうと推測できます。
じゃあ、１２パーセントっていったい何？
さすがにいい年こいて、知人にも恥ずかしくて聞けません。
なんでそんなことも知らないのと思われるのも恥ずかしいものです。
聞くは一時の恥 聞かぬは一生の恥とも言われますが、
なかなか割り切れないものです。
よく耳にしていたことなんですが、今まで疑問にも感じませんでした。
お恥ずかしい限り。
そんなときにはインターネットって便利なんですよね。
こっそり調べることができますから。
調べた結果
道路勾配
自転車は坂に敏感で、視覚では感じられない坂でも、
ペダルがやや重くなったり（上り坂）、やや軽くなる（下り坂）ことで、
とてもゆるやかな坂の存在を知ることがある。
一方、勾配５度の坂は分度器を見ると大した坂でないように思われますが、
自転車には大変きつい坂です。
勾配５度の坂が２０ｍあると、もはや坂の向こうは見えない。
坂の勾配を表す方法には、角度とパーセント（％）がある。
パーセントは水平１００ｍに対して、垂直に何メートル上がるかで表し、１ｍ上がれば１％となる。
水平１ｍに対して垂直に１ｃｍ上がるのが１％の坂と考えたほうが感覚的には分かりやすい。
坂の傾きは、ホームセンターなどで売っている傾斜計を
道の段差ブロック（路肩ブロック）の上に置くと分かる。
路面はでこぼこがあるので、路面に置く場合は定規などを置いてその上に置くと良い。
坂道の始まり部および終わり部は緩やかなので、その区間を過ぎた地点で測るのが望ましい。
長距離の坂の状況は、坂の断面図である標高距離図を作成して把握する。
ということでした。
これで納得。
でも、これ知らない人、私ばかりでなくけっこういるのでは？
2005年7月1日更新分
◆＊＊分筆登記をすると地積更正がもれなくついてくる？＊＊
私も先日までちっとも知りませんでしたが
今年から、土地を測量し分筆・分割する場合には
どうも地積更正をせねばならなくなったようです。
今までは、土地の分割をしても
残地について地積更正などする必要はありませんでした。
このことは、私が住む田舎？だけ。
いや国土調査によって新しく公図が作成されたところは関係ありません。
関係するのは、たぶん旧土地台帳附属地図
（私の住む地域では、これが公図と言われている）の地域内の土地を測量し
分割する場合です。
これらの地域内は、ほとんどと言ってよいほど、実測面積と公簿面積が異なります。
むしろ異なるのが当然であると言っていいでしょう。
それが今年の不動産登記法改正の頃から、手続きが変わり実測面積と公簿面積が
ある一定の範囲で誤差がある場合、地積更正をしなければならなくなりました。
むしろ、地積更正の申請をしなければ、土地分割の申請ができないと表現した方が
わかりやすいかと存じます。
従って、依頼者の経費が余分に必要となったのです。
最低でも、地積更正の申請費用１５万円余分に要るわけです。
一般の方にとって大変な額だと思います。
しかし、法務局の方では土地分割するなら、地積更正せよと求めるでしょう。
泣く子と地頭に勝てないのたとえ通りどうにもなりません。
これらのことを充分踏まえた上で、できるだけ旧土地台帳附属地図の地域内では
土地の分筆をすることを避けるのが得策かと存じます。
どしても分筆登記しなければならないのであれば、余分に多額の費用を支払うことを
念頭に入れて土地家屋調査士に依頼してください。
なんにも知らずに依頼すると後で、驚くことになりますよ。
2005年6月15日更新分
◆＊＊原野商法の親戚詐欺的商法？ 土地測量商法＊＊
数日前、ある高齢の老人が相談に来ました。
私自身その方とは初対面で、土地の測量についての相談があるという話。
測量費は、どのくらい必要かということでした。
詳細を聞いている内に、その測量すべき土地がどこにあるのか、
現在その土地を売る気があるのか聞いたところ、全くないとのこと。
その場所は、昭和４５年頃の日本列島改造論とかなんとかで、
沸き上がっていた頃の山林分譲そのものだったのです。
今では、誰も見向きもしないほどの価値が低い土地であろうと推測でき、
その土地のおよその全体価格を伝え、その土地価格に対して
高額の測量費を費やして測量するだけの価値が
あるのだろうかと申し述べましたところ、やっと理解頂けたようでした。
そしたら、相談者曰く
実は昨日、測量代金の着手金として２０万円を支払ってしまったとのこと。
全体の土地価格が５０万円するかどうかもわからないのに、測量費は６５万円。
この種の詐欺的商法は１０年ほど前にもあったと思います。
要するに、昔販売された、山林分譲地の所有者を探し、今きちんと測量しておくと
いつでもその土地が売れると言葉巧みに消費者をだまし、
高額の測量費を取る手口なのです。
また、かつての山林分譲の現在の所有者は売りばっかしで、
ちょっと言葉巧みに騙せば被害者続出というところでしょう。
ましてや、それが一人暮らしの老人なら１００点満点の
標的になるのではないでしょうか。
隣接の土地所有者も測量するので一緒に測量しませんか、
安くできますよといわれたそうである。
そして、着手金２筆測量２０万円の支払い。
でも、その老人は、よくよく考えるに心配になり、
翌日私のところに相談に来た次第である。
１０分ほど話を聞き、書類等を見て、クーリングオフの適用期間内であるため
無条件でも契約解除は可能だが、
果たして支払った２０万円が返ってくるのかわからない。
支払う前に一言、電話でもいいから聞いてくれれば良かったのですが、
支払ってからでは、契約解除して着手金の返還請求のみにとどまってしまう。
残念ながら、残金の請求で脅しはないということがせめてもの救いか。
それから、その被害者と思われる老人と、警察に相談がてら報告。
警察では、契約書等コピーする。
さらに、測量会社にクーリングオフの内容証明郵便を送付。
これら詐欺的被害にあわれるかもしれない人々は、
中津川市の人、もしくは、中津川市神坂霧が原にある山林分譲の土地所有者
ではないかと個人的に想像しております。
とにかく注意してください。
測量士や土地家屋調査士が、個々の土地所有者にあなたの土地測量しませんかと
ご用聞きのように電話してくることは滅多にありませんから。
ましてや、遠方の地元の人ではない営業マンが
測量の話などあなたのところへ持ってくること自体がおかしいことなのです。
ただ、それらの人を頼んで測量するなとは申しませんが、
充分よく考えて仕事の依頼をして下さい。
私なら、地元の人に依頼しますよ。安心ですから。
費用の見積もりは、ちゃんと取りますけど。
くれぐれも被害に遭わないように用心、用心。
2005年6月1日更新分
◆＊＊損壊しそうな建物－－誰の責任？＊＊
昨年、私の叔父が亡くなりました。
その叔父の配偶者は、亡くなる前年に死亡しております。
叔父には妻と子供はおりません。
どうも考えるに、叔父の兄弟姉妹と私たち甥姪が相続人のように考えられます。
小さな土地と建物が相続財産です。
いまにも壊れそうな建物なので高値で処分できるとは思いませんが
早く手放したいと考えております。
どうしたらよいでしょうか。
(pam)
／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／
相続人は、兄弟姉妹と甥姪ということになります。
すでに亡くなっている兄弟姉妹の相続権を代襲相続することになり
甥姪が相続人になるわけです。
まず第一に相続人の出生から死亡までの除籍謄本等と
すべての相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明が必要となります。
そして、巷でいわれている相続放棄の書類
若しくは遺産分割協議書が必要なわけです。
すでに亡くなっている兄弟姉妹の場合、現在の甥姪以外にその他の甥姪、
つまり、兄弟姉妹の子が存在していないことの証明として、
それら亡くなった兄弟姉妹の出生から死亡まで除籍謄本なども必要となるでしょう。
相続人の数が多いと戸籍謄本なども膨大な数になることも多々あります。
それらの書類をすべてそろえた上で相続登記することになります。
また、それに見合った相続財産かどうかも考慮に入れねばならないでしょう。
建物はいまにも損壊しそうとのことですが、私はそちらのほうが心配です。
法律的には、まだ相続登記がなされていないだけのことで、
ちゃんと相続財産は相続されているというのが一般的な見方ではないでしょうか。
－－－－とすると。
もし、本件建物が壊れたことにより、隣の建物の一部でも損害を与えれば
あなた方相続人が責任を負うことになります。
損害賠償とか原状回復ということになると考えます。
相続登記することも重要ですが、
周囲の人たちや建物不動産に迷惑をかけないようにすることのほうが
いっそう重要と考えます。