中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト１
＊土地譲渡に係る期間の判定について
資産の所有期間の計算は時として重要と思います。
長期譲渡所得、短期譲渡所得などよく耳にします。
それら期間の違いによって税率も異なります。
税金を多く支払うと税務署は喜びますか、納税者はちっとも得になりませんから、
もし不動産を譲渡するようなことがあるならば、
よく所有期間を調査したうえ譲渡して下さい。してしまった後では遅いですよ。
「後悔先にたたず」とは、よくいったもんだ。後悔はあとにするものだから当たりまえ。
譲渡した年の１月１日における所有期間が
５年を超える場合……長期譲渡所得
５年以下の場合………短期譲渡所得
平成２０年中の譲渡の場合、平成２０年１月１日において判定するので、
平成１４年１２月３１日以前に取得したものが長期譲渡所得、
平成１５年１月１日以後に取得したものは短期譲渡所得となります。
《取得の日と譲渡の日》
上記によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得とを区別するわけですが、
そうした場合に、取得した日とか譲渡した日というのは
どういった基準で判定するかが問題となってきます。
取得の日は、原則として、次の基準とされます。
イ 購入の場合…引渡しの日（売買契約の効力発生の日によることもできます。）
ロ 自己建設した場合…建設の完了の日
ハ 他に請負わせた場合…引渡しの日
なお、贈与とか相続による取得は、
みなし譲渡課税が行われているものを除いて、取得時期を引き継ぐこととされています。
また、譲渡の日は、原則として、土地、建物等を買主に引き渡した日ですが、
売買契約の効力発生の日よることもできます。
長期譲渡所得の税金の計算
長期譲渡所得（所有期間５年超）にかかる税金は、
課税長期譲渡所得金額に、一律２０％（所得税１５％・住民税５％）の税率を乗じて計算されます。
課税長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％・住民税５％）＝所得税額および住民税額
短期譲渡所得の税金の計算
短期譲渡所得（所有期間５年以下）にかかる税金は、
課税短期譲渡所得に３９％の税率を乗じて計算されます。
課税短期譲渡所得金額×３９％＝所得税額
（注）所得税は、３０％・住民税の場合は９％
（あなたの不動産 税金は 全国宅地建物取引業協会連合会より）
以上のように所有期間の長さによって税率が全く異なるため、
時として納税額が数百万円も違うことがありますので要注意。
贈与等により取得した資産の「取得の日」
贈与、相続又は遺贈により取得した資産については、
これらの贈与等があった時に、
みなし譲渡課税（その時の時価により資産を譲渡したものとみなして課税すること）が
行われたかどうかにより、「取得の日」の判定が異なります。
また、低額譲渡（時価の２分の１未満の価額による譲渡）により取得した資産についても、
その時に譲渡損が生じていたかどうかにより、
「取得の日」の判定が異なりますので、注意しなければなりません。
一昨年、私の知人が、山林を交換したそうです。同種同等で高価な方の２０％以内であること。
そうすれば譲渡所得税は発生しない。
そこまでは良かったと思われます。交換登記も済ませました。
その交換した年の翌年、交換した山林を売却しようとしました。
そこで、その土地の取得期間は、短期なのか長期なのか考えました。
交換登記した翌年、その人は固定資産の交換したことを申告していませんでした。
従って、交換特例を受けた土地の取得ではなく、一般の売買と同じ土地の取得と考えます。
だから、この場合、山林を売却すると交換して取得した日が取得日となり、
売却の年の１月１日で５年を越えていれば長期の譲渡所得が課税され、
５年以下ならば短期の譲渡所得税が課税されると思われます。
このように取得期間の判定について、
交換や買い換えなどの特例を受けて取得した資産の「取得の日」の場合など
いろいろありますので、不動産の売買や登記をする前に
じっくり調査してからでも遅くないと考えます。
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