中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト１１
＊セットバック（道路後退）
敷地が建築基準法第４２条２項道路に接する場合
ア．２項道路の意義
現況が幅員４ｍ（６ｍ）未満の道は、本来は道路ではないのですが、
同法第４２条第２項により特定行政庁が同条第１項の道路とみなすと指定したものを、
「２項道路」とか「みなし道路」などといいます。
ただ、道路というためには、幅員は４ｍ（６ｍ）以上必要ですから、
この道路は、原則として道路の中心線からの水平距離で２ｍ（３ｍ）の線
〔つまり道路の中心線から２ｍ（３ｍ）だけ後退（いわゆるセットバック）した線〕を、
道路の境界線とみなします。
つまり、現況は幅員４ｍ（６ｍ）未満でも、観念上は４ｍ（６ｍ）の幅員が
あることになっているのです。
なお、中心線というのは、必ずしも道路の真ん中ではないことが、まれにあります。
２項道路指定の有無を確認する際に物件所在地の道路の中心線も念のため確認して下さい。
イ．後退部分の使用等
２項道路の指定は特定行政庁が職権で一方的にしますから、指定されると、
後退部分（実は道路部分）に既存建築物が突き出ているということになってしまいます。
しかし、これについては同法第３条第２項の経過規定により、
将来、その既存建築物を新築・改築する際までは突き出ているままにしておいてもよい、
ということになっています。
その代わり、既存建築物を新築・改築する際には、道路中心線から後退した部分には、
建物を建てたり塀を作ったりすることはできません。
また、後退部分の面積は、建築面積の限度・延床面積の限度の計算のときにも、
計算の基礎となる敷地面積に算入できません。
後退部分は、いわゆる道路敷地ですから、自分の所有地であっても自由に
使用収益することはできないわけです。
なかには、自分の所有地が自由に使えないのは損だ、違法だという人がいますが、
後退して道路敷地の用に供したからこそ、その敷地は道路に接する有効宅地となり
財産価値が上がるという見方もあり、裁判でも、違法だと主張して敗訴しているとか。
でも、実際どうなんでしょうか。
ご自分の建築計画もあったりすると、このセットバックによっては、
計画通りの建物が建てられない場合も当然ありうることです。
財産価値が上がるということも言えますが、
反面、敷地制限を受け予定する建築物が建てられないというマイナス面も確かにあります。
従って、一概にどちらとも言えないことになってしまいます。
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