中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト１２
＊セットバック（道路後退）を必要とする宅地の評価
質 問
今回、私たちが相続する不動産の中に
前面道路幅が４メートルない道路に接している宅地が有ります。
間口は全面道路に接していますが、道路幅が約２メートルしかありません。
市役所で新たに住宅を建築する事が
可能かどうか確認したところ建築はできるとのことでした。
通常、建築する場合には、セットバックして建築せねばならないそうです。
それなのに、相続財産の評価をするときだけ普通に評価するのでしょうか。
なにか減額評価できないものでしょうか。
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これは、相続財産を評価する場合、
上記のような不動産が相続財産の中にあった場合の評価方法を
聞いておられるのだと考えます。
つまり、建築基準法４２条２項に定める道路
（いわゆる「２項道路」）に面する宅地の価額は、
どのように評価するかということです。
前面道路が建築基準法４２条２項道路かどうか確認するためには、
市役所の担当課にて確認する必要が有ります。
建築につきましては、建築確認申請手続を要する場合に、
前面道路の幅員と、所有土地がどれだけの間口で道路に接しているかが、
重要な問題となります。
道路に接している間口は、２メートル以上なければ建築できないことになっています。
また、前面道路幅員が４メートル未満の場合、セットバックして
そのセットバック部分には建築することができません。
但し、これは住宅等を建築する場合で、
建築確認申請をしなければならない地域に限っていわれることです。
ときとして、町村役場等で建築確認申請をしなくても
建築可能であるところもありますので各自治体にて確認してください。
実際、その土地を利用する場合には、道路幅員は広い方が良いようです。
建築基準法４２条２項の道路に面する宅地は、
その道路の中心線から左右に２メートルずつ後退した線
（道路の片側ががけ地、川、線路敷地等に沿う場合は、
がけ地等の側の境界線から道の側に４メートルの線）が
道路の境界線とみなされ、
将来、建築物の建て替えを行なう場合にはその境界線まで後退
（セットバック）して道路敷として提供しなければならないことになっています。
従って、現在の利用には特に支障はない場合であっても、
その宅地の価額は、
セットバックを要しない土地の価額に比較して減価することになります。
このような減価要因を有する土地の価額は、
評価通達の定めにより評価した価額から、
将来、道路敷として提供する部分に対応する価額の３０％相当額を
控除して評価します。
（計算例）
上記図の例にて計算
評価通達の定めにより評価した価額を５０００万円とすると次のとおり
となります。
５０００万円 －５０００万円 ×２０㎡／２００㎡×０．３＝４８５０万円
結果として、利用価値の割には評価減はあまりないと感じます。
しかし、一応上記のようになっておりますので、ご了承下さい。
〔参 考〕
建築基準法第４２条第２項
② この章の規定が適用されるに至った際、
現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したものは、
前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、
その中心線からの水平距離２メートルの線をその道路の境界線とみなす。
ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満で
がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、
当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に
水平距離4メートルの線をその道路の境界線とみなす。
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