中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト１３
＊売主の契約解除
質 問
売主甲と中古住宅の売買契約をしました。
偶然なかなか売れなかったせいか格安物件でした。
仲介の不動産業者は入っておりません。
手付金として一部を甲に支払い、住宅ローンや
現在住んでいるアパートの解約などの準備をしておりました。
売買代金の残金の清算までに１ヶ月ほどあったため
その期間にあわせ引っ越しの準備をしていた次第です。
契約してから１０日ほど経過したある日、
契約を解除すると突然売主甲は連絡してきました。
手付金の倍返しで解除したいとのこと。
なぜこのようになったのか理由もはっきりしません。
当方で推測するに、本件中古住宅に手付金の倍返ししてもよいくらいの価格での
購入希望者が現れたのではないかと推測しております。
当方は金融機関と住宅ローン契約申込や、
アパート解約申し出などほとんど準備を済ませておりました。
従って、この契約解約にはなかなか納得いきません。
違約金などを請求することはできないのでしょうか？
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以上の内容ですと、一般的には違約金などを請求することは難しいと思われます。
なぜなら、手付金は解約手付で 買主は手付金を放棄することにより、
売主は受領手付金の倍額を返還することにより契約を
解除することができるものとされております。
売買契約締結の際に、買主が売主に手付金を交付したときは、
売主、買主の一方が契約の履行に着手するまでは
買主はその手付金を放棄し、売主はその倍額を返還することにより、
契約を解除することができる。
（民法５５７条１項）。
従って、甲は売買契約を解除する権利があります。
そして、手付倍返しによって有効に契約解除されたなら、
甲に対して手付金倍返し以上の違約金を請求することはできません。
但し、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」とあるように、
どちらかが契約の一部でも履行していたなら手付金の放棄や倍返しによって
契約解除はできなくなり、契約解除による違約金の請求が可能となるでしょう。
そこで、今回の場合 甲の契約解除前に
あなたが「履行に着手」していたと認められるかが、重要になります。
履行の着手とは、一般的に客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、
また、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合に、
履行の着手が認められるといわれているようですが、
これらのことは曖昧でハッキリしたものにはなっておりません。
私の推測では、履行の着手といってもケースバイケースでいろいろな状況で
異なると考えます。
従って、諸々の状況を総合して勘案し履行の着手になるのかどうか判断されるべきでしょう。
とにかく極めて厄介な判断になることは事実。
今回のケースでは、住宅ローン契約の申込をしていたことは、
実際に融資を受けていたのではなく契約のための事前準備で、
また、アパートの解約の申し出や引っ越しの準備も事前準備となり、
契約履行の着手となるには難しいと考えます。
よって、履行の着手にならない場合は、違約金の請求は困難と思われます。
この履行の着手ということは、基準が実に曖昧であるため絶対にこうなるとは言えません。
具体的な事情によっては、履行の着手が認められることもあるかも知れませんので、
もし、あなたが納得いかないならば専門の法律家にご相談するとよいでしょう。
仮に、あなたの行った事が履行の着手となるなら、
債務不履行を理由とする損害賠償請求や
契約通り中古住宅の引き渡し請求ができることになるでしょう。
不動産業者の契約では一般的に損害賠償額が契約書の条項にありますので、
その金額を請求することになりますが、業者が入らない、契約書の条項も記載がない場合、
ゼロから損害額を積み上げて算出する事になるでしょう。
私の個人的な意見としては、
これらの請求をする場合、相手方甲は、素直にあなたの請求を認めるとは思えません。
どうしても、調停さらに裁判へと移行することになり精神的な心労も生じ、
弁護士等を依頼する費用もかさむことになるでしょう。
裁判をするということになれば、立証責任は自分にありますし、面倒で仕方ありません。
それだったら、甲に対する腹立たしさは残るかもしれませんが、
当該中古住宅に縁がなかったものとサッパリ諦めて下さい。
おまけに手付金も倍になって返還されたから儲かったと考えて下さい。
その方が、ずーーっと精神衛生上、良いかも知れません。
その内、この中古住宅より、良いものが見つかることも多々あるものです。
急がず慌てずじっくりと、よりよい中古住宅をお探し下さい。
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