中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト３
＊財産分与で貰ったマイホームを売ったら？
今年始め、離婚の際、慰謝料としてマイホームの名義を私に変更しました。ローン付きで！
しかし、喜んだのもつかの間、ローンが重く、売ることになりました。今月中に契約です。
ところが、ローンを私が借りようにも、私の収入が足りず、
ローンの名義が元夫になっている為、
売却費でローンの返済をすると私から元夫に贈与したとみなされるのでは？
……と、びくびくしています。
不動産屋さんは、名義を戻すのがいいと、言いますが・・・・。
お金が原因で別れたので、そんなことをしたら家を取られそうでやりたくないです。
協議離婚なので、書類は何もありません。
ローン残が２０００万、家は２３００万で売れそうです。
今度の確定申告は大変です。
元夫の財産分与分の所得税申告（私が代行する約束）。
私自身の所得税申告。
この時に税務署から贈与税がかかると言われませんか？
その後に対処する方法がありますか？
お忙しいところすみません。
よろしくお願い致します。 （３６才 主婦）
上記のご質問の内容を具体的にしますと以下のようになると推測します。
１．離婚の際、合意の上で、負担付き（債務のある）マイホームの財産分与を受けた。
つまり、残りの借金は、元妻が支払うことで合意した。
２．ローンの返済が大変となり、売却することになった。
３．ローンの借り換えをしようとしたが、できないまま現在に至っている。
４．売却代金で借金の清算をしなければならない。不動産売却の条件になっているはず。
抵当権等の所有権を阻害するかもしれない権利等があっては、購入者は買わない。
５．売却時、銀行等金融機関は、ローンの残債を整理と同時に、抵当権抹消登記が可能となる。
６．前夫名義のローンを、前妻が支払ったら、
税務署が、前夫の債務を肩代わりしたことになり、贈与税の対象になるのではないか。心配だ。
７．不動産業者のアドバイス、名義を戻してはどうか。
８．証明書類がない。
９．来年、所得税の申告をしなくてはならない。
自分の分でさえ手一杯と思われるのに前夫の分まで………
だいたいこんなところかと、推測します。
最近は離婚者が急増しているそうです。熟年離婚というのも結構あるみたいですね。
離婚するから、必ずしも不幸とは思いません。
さっぱり区切りを付けて、新しい人生を踏み出すのも良いと考えます。
うじうじ思い悩んでいるより、ずっとグッド。
では、私なりの考えを言わせて戴きます。
協議離婚の話し合い成立の際、
当事者で慰謝料としてマイホームを妻が取得し、残りのローンは妻が返済する。
という事で決まったものと思います。このケースは、負担付き贈与ならぬ、負担付き財産分与ですね。
負担部分を差し引くとそんなに高額な財産分与とも考えられません。
個々の状況にもよりますが、あなたには贈与税がかかるということはないと思われます。。
また、実際、多くの協議離婚で書類を作成して残している人は少ないのではないのでしょうか。
そこで、前夫名義のローンを前妻が支払うのは贈与税がかかるのではないかということですが。
税務署は、実際の状況で判断するものと思います。
離婚後ローンの返済をしていたのは、誰だったかという事。その間のローンの支払い状況と金銭の動きなど。
ほとんどの場合、預金引き落としなどが多いみたいですから、
通帳等の帳票等で支払い者が誰か証明できると考えます。
また、ローン返済がたいへんになり売却の話を進めていたのは誰だったかという事。
金融機関にローンの借り換えの相談をした事もあるはずです。銀行の担当者に相談したのではないでしょうか。
借り換えのための借り入れの申し込み等をしておられ、
その控え等が金融機関にあればコピーなどしておいてください。これも一つの傍証となりますから。
結果として、ローンの借り換えやローンの債務者の名義変更ができなかったということですから、
あなたは、元夫の債務者としての名義を借りていることになると私は考えます。
ローンの返済能力のことも考えて、金融機関等が借り換えを認めてくれなかったことや、
債務者としての名義変更ができなかったことは、仕方ないことと思われます。
相手（金融機関等）のいることですから。
金融機関としても貸し金の回収にあたっては、登記上の債務者としての元夫と、
実際の債務者の両者が存在した方が、債権の回収はしやすいのではないでしょうか。
また、売却についても、あなたが銀行の窓口で相談しているのではないでしょうか。
不動産屋さんにもあなたが出向いたのではないでしょうか。
従って、あなたが、離婚した事実の証明、財産分与を受けた事実、現在別々に生活している事実と、
負担付き（ローン付き）財産分与であったことを説明すれば納得してもらえると思います。
現在他人である元夫に、元妻は、好きこのんで２０００万円の借金の肩代わり（贈与）を
していると考える税務職員は少ないと思います。
離婚してしまえば、赤の他人、
あなた自身に赤の他人の借金肩代わりする（贈与）する意思があったか重要です。
普通はないですよね。
むしろ、最も価値ある財産が、マイホームであり、残りのローンを妻が支払うということで、
協議離婚が成立し、マイホームを所有権移転し、その後、妻はローンの借り換えをしようとしたところが
返済能力の関係で債務者の名義を変更できなかったと考える方が、自然と思いますけれど。
ちなみに、財産分与を受けた事実は、登記簿謄本の所有権移転原因をみればわかります。
たぶん、あなたに移転された原因は、財産分与となっているはず。
離婚の事実は、戸籍謄本等で証明できます。
住民票によっては、現在あなたが、前夫と同居していない証明となるでしょう。
世帯全員の戸籍の附票を取得することによって、夫もしくは妻が除されたことがわかる。
これでわからないときは、前夫の住民票または除票を取得すれば判明する。
もし、現在も住民票で同居しているような状態なら問題かも。
以上のように書類がないないといっても結構あるものです。
また、当事者で協議離婚をするに当たっての財産分与条件の文書を交わしても有効なのではないでしょうか。
調停調書だけが書類ではありません。
ただし、ちょっと遅いかもね。でも申告は来年です。
これらの書類（預金通帳、領収書、不動産謄本、戸籍謄本、住民票など）を総合的に揃えて、
負担付き財産分与であることを税務署に具体的に説明すれば良いと考えます。
文章化して考えるのもいいです。
たぶん納得してくれるものと私は思います。
数日前にも、法務局にて、ある不動産の謄本を取得しましたら、所有権移転原因が財産分与となっており、
女性名義に登記されておりました。さらに、その女性は、氏の変更登記（旧姓にもどした）をしておりました。
たぶん、離婚されたものと推測します。この場合も、抵当権等の債務者名義も元夫？のままでした。
この様なことって結構多いんですよね。
税務署で、もし納得してくれなくとも、あなた自身は少しも心配することはありません。
なぜならば、贈与税を支払う義務のある人は、贈与をされた人、つまり 前夫だから。
当時、仮に、元夫がローンの返済を継続して支払っていくという話ならば、間違いなく贈与税の対象になります。
なお、贈与金額は債務の肩代わり分ですので２０００万円で、
それに対する贈与税は、およそ８００万円ということになります。
ただし、シリョクソウシツ、視力喪失ではなく資力喪失によって
債務の弁済が困難な部分を除いて贈与税がかかる。
簡単な話、借金がたんさんあって、破産状態ならば贈与税はかからない。
いや、かからないのではなく、実際税金の徴収ができないということなのです。
そして、負担付き財産分与の負担部分を債務の肩代わり（贈与）だと税務署がいってくれば､
あなたは、前夫に言ってやればいい。
贈与税の納税義務者は、前夫である貴男だと。
私が申告の約束をしたのは、財産分与の所得税の申告だけです。と言ってやればいい。
贈与税の申告は、所得税の申告書とは別に贈与税申告書の用紙があります。
確かに見方を変えれば、元夫は、２０００万円の債務を返済しなくてもよくなったのだから、
２０００万円分の利益を受けたと言えばその通りに見えます。
負担付き贈与では、財産と借入金をあわせて贈与した場合、債務が消滅した分、収入があったとみなされます。
つまり、債務の肩代わりをして貰った金額が収入金額とみなしているようです。
財産分与も財産を分与した側には、譲渡所得課税が発生します。
財産分与による資産の移転は、財産分与義務の消滅という経済的利益を対価とする譲渡であり、贈与ではない。
金銭以外での財産分与の場合、
いったん不動産を時価で売却し、その金銭を財産分与として相手方に渡すという見方ですから、
その売却代金に譲渡所得課税がなされるという考え方です。
この場合、元夫は時価で売却したものとみられます。
従ってローン付きですから２０００万円プラスアルファの収入が元夫にあったと見られるのではないでしょうか。
なぜなら、最低２０００万円分ないとローンの返済が完了しないから。
つまり、協議離婚による分与財産は、財産を分与した側に対して、
分与時の財産の価格を収入金額として譲渡所得課税がなされます。
財産分与は、分与した側の有償譲渡として税務署では見ますので
２０００万円にて元夫が誰かに不動産を売却したものとして、課税されると考えます。
それに対して元妻であるあなたは、残債２０００万円を支払っても、更に残るであろうプラスアルファの価値
マイホームの所有権、それは、不動産を利用する価値、居住する価値を取得する事によって
財産分与が成立したものと見られるのではないでしょうか。
そのプラスアルファの価値が実質あなたが受けた財産分与価値ということになると思われます。
この財産分与の成立によって、元夫の財産分与義務は消滅したことになります。
今回残念ながら、マイホームをあなた自身が売却しなければならないことになり、
不動産を利用する価値、居住する価値が客観的に３００万円だったということです。
ただし、申告時、元夫の譲渡価格は、２０００万円であるなら、
あなたの不動産の取得価格は２０００万円ということになるかも。
実際奇妙な話になってきます。金銭は全く動かずに、
なおかつ、それでも、自分は、元夫の借金を自分の借金として返済する形になるというのですから。
２０００万円に対して譲渡所得課税されたにもかかわらず、
さらに贈与税がかかるというならば、二重に負担させられることになり、これは、変だ。
たぶん、元夫には贈与税はかからないことになるでしょう。
２３００万円に対しては財産分与で、２０００万円に対しては贈与となると考え方としては変なことになります。
あなたの実質の財産分与額は、結果として概算手取りの３００万円と考えた方がすっきりすると思われます。
また、元夫は、居住用資産の売却の特例を受けることができれば、税金は全くかかりません。
今回あなたの場合も、居住用資産の特例が受けられれば税金はかからないことになるでしょう。
婚姻の取消又は離婚による財産分与によって取得した財産については、
贈与により取得した財産とはならない。原則として贈与税はかからない。
（相続税法基本通達９−８）（所得税法基本通達３３−１の４）
視点をかえて、元夫から見ると、取得した財産には借金を免れる利益も含まれるということになるのでしょう。
元夫は、財産分与によって２０００万円の債務義務を免れたということになります。
ただし、金融機関に対しては主張できませんが、元妻であるあなたに対しては主張できると思われます。
でも、そのような条件で協議離婚が成立したなら仕方ありません。
プラスアルファの価値を取得したのだから。
実際、慰謝料等は、全く無いより少しでも多くあった方が良いと考えます。
従って、ローン付きのマイホームでも、無いよりましということは、現実にあることなのです。
元妻のあなたとしては面白くないかもしれませんが。
手に残らない２０００万円と実際手にすることができる３００万円とどちらが良いか考えれば、
当然、手にすることができる３００万円のほうですね。
でも、実際は不動産屋さんの手数料約７５万円差し引くと残りは２２５万円ということになります。
ぜんぜん無いよりましですよ。景気悪いですから、当座の生活費になりますよ。
こんな大金、落ちてないですから。
不動産業者のアドバイスで名義を元夫に戻すということは、
またまたトラブルの発生にもつながるような気がします。目の前の金は渡したくないと思うでしょう。
さらに、登記費用、司法書士の報酬等必要になりますので、戻さないことが賢明かと存じます。
申告に関しては、分離課税用の所得税確定申告書に記入することになると思います。
どんな税金がかかるか心配でしたら、要点をかいつまんで先に税務署に電話して聞いてみるのも良いでしょう。
実際出向くのはいやだと思いますから、電話で質問してはいかがでしょうか。
電話でも名前なんか聞いたりしませんよ。
譲渡所得税と贈与税、相続税等は資産税の係りです。
現在の税務署は、こちらからの質問には答えてくれますが、
税務署の職員がこうしたら良いですよなんてアドバイスをしてくれることはありません。
まあ、税収は落ち込んでいるから仕方ないかも。それでもアドバイスしてくれると有り難いのですが。
従って、ある程度、質問する側で勉強しといてから、出向かないといけません。
質問などを具体的に記述しておくと良いと思います。
翌年３月１５日までに最低一度は税務署に相談する事をおすすめ致します。
確定申告前には、記載方法等相談しなければならないと思います。
必要書類も揃えなければなりませんし。
私の考えはこんなところですけれど、参考になったでしょうか。
ただし、私の述べることが、すべて正しいというわけでもありません。
税務署の担当者によって結構、見方、考え方が違っているものですから。
実際に変な考え方をする人もいるのも現実です。その時は、私なりに私の方が正しいと考えています。
どこまで役に立つか分かりませんが、すこしでも、お役に立てれば有り難く存じます。
今回のご質問、大変悩んでしまいました。まだまだ力不足と痛感しました。
これに懲りずにまたどうぞ！
契約期日に間に合うのかな？
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