中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト４
★マイホームを売ったらどうなるの？--居住用資産の売却における特別控除
前回財産分与について説明したとき、居住用資産の売却ついてのことがありました。
今回は、居住用資産の売却における特別控除についてやります。
なにいってるんだ。ただでさえマイホームなんか持てないのに今からマイホームを売る話はないでしょ。
………と言われるかもしれません。
でも、現実に夢のマイホームを手に入れたものの会社が倒産してローン返済が不能になったとか、
連帯保証人になって自分の家を処分する破目に陥った人など結構いるものです。
あと、マイホームが狭くなったから買換えたいという恵まれた人もおります。
でも、これは、実際には少ないです。マイホームを取得することは、それだけ大変なことなのです。
これらのことを踏まえたうえで、
万が一、窮地に陥ったときのために、老婆心ながらこのテーマで進めたいと思います。
マイホームを売却して金融機関に自分の借金を返済したからといって、
税務署では税金を負けてくれるわけではありません。
利益があれば譲渡所得税が発生します。きちっと税金を支払って下さいよと言われるだけです。
自分が住んでいる家や敷地を譲渡したときや、
以前に住んでいた家や敷地を住まなくなった日から３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡したときなど、
一定の要件を満たす場合には次ぎの特例措置が取られています。
家屋に居住しなくなった日から、３年目の年末までに譲渡すれば良い。
その間、空き家でも、貸家にしても、貸店舗にしても良い。
家屋が残っていることが大切なのです。
居住の用に供している家屋
居住の用に供している家屋と敷地
ここでいう敷地というのは、土地の所有権だけでなく、借地権も含みます。
家屋というのは、自分で所有している建物で、借家権は含まれません。
この特例は、家屋だけ又は土地付きで家屋を売却するのが原則です。
土地だけ売るのは原則として対象外です。
しかし、中には家屋はいらないという買主がいると思われます。
または更地にしたほうが売りやすい場合もあるでしょう。
そんなときでも、特別控除の適用が受けられる場合があります。
それは、家屋を取壊してから１年以内に譲渡した場合です。特例が認められています。
但し、取壊してから引渡しまでにまだ日数があるからといって
その土地を貸し付けたり事業用に決してしてはなりません。
特別控除の適用が受けられなくなります。
また、取壊して１年たってしまうと、特別控除の適用を受けることはできません。
できるだけ家屋付きですばやく売却しましょう。
売買契約をしてから、建物を取壊してもいいでしょう。
では、居住の用に供しているってどいうことなのか
特例を受けるためには居住の用に供していなければなりません。
供しているとは、今日も、毎日そこで生活していることを意味します。
二つ以上家屋があった場合、どっちが居住用家屋になるの
二つとも居住用になりますということは、決してありません。どちらか一方だけ。
主として居住の用にしている家屋だけです。
■３０００万円特別控除の特例
売主と買主の関係が親子や夫婦など特別の間柄でない場合には、その所有期間の長期、短期を問わず、
譲渡所得から最高３０００万円が特別に控除されます。
簡単に言うと、マイホームを売却して、３０００万円の譲渡益があっても税金はいらないということです。
譲渡益から３０００万円を差引いて、その残額に対して税金が課かるということです。
■軽減税率の特例
譲渡した年の１月１日現在で、
家屋と敷地の所有期間がともに１０年を超えるマイホームを譲渡した場合で、
買換え（交換）の特例の要件に該当しないときや、買換え（交換）の特例の適用を受けないときには、
３０００万円の特別控除の特例を適用した後の長期譲渡所得金額に対して、
次ぎのように軽減された税率で課税を受けることができます。
税額の計算
１．課税譲渡所得が６０００万円までのとき
課税譲渡所得の１０％が所得税と４％が住民税となります。
２．課税譲渡所得が６０００万円を超えるとき
６００万円＋（課税譲渡所得−６０００万円）×１５％が所得税
２４０万円＋（課税譲渡所得−６０００万円）× ５％が住民税
………となります。
■買換え（交換）の特例
譲渡した年の１月１日現在で、
家屋と敷地の所有期間がともに１０年を超えるマイホームのうち、
居住期間が１０年以上であるものを譲渡し、
その年の翌年１２月３１日までの間に代わりのマイホームを取得し、
一定の期間内に自己居住の用に供する場合には、課税を繰り延べる買換え（交換）の特例が受けられます。
なお、代わりに取得したマイホームの床面積等は一定の要件に該当する必要があります。
（所有期間１０年超、居住期間１０年以上、一定の床面積の条件）
上記のほか父母又は祖父母から相続又は遺贈により取得したマイホームで、
居住期間が３０年以上であること等一定の要件を満たすものを譲渡した場合にも、
買換え（交換）の特例が受けられます。
（相続遺贈による取得、所有期間１０年超、居住期間３０年以上の条件）
★要注意
譲渡先として
配偶者、直系血族、生計を一にする親族、
その家屋の譲渡後に譲渡者とその家屋に同居する親族、
内縁関係にある者およびその者と生活を一にする親族、
譲渡者から受ける金銭等により生活を維持している者およびその者と生活を一にする親族
又は一定の法人に対して譲渡した場合には、
３０００万円特別控除、軽減税率の特例、買換え（交換）の特例のいずれの特例も受けることができません。
前回財産分与で配偶者に自分名義の家を譲渡した場合、特別控除の適用はあります。
離婚してしまえばただの他人ですから。
直系血族はだめだけれど、傍系血族、つまり生計の別な兄弟姉妹は良いということ。
用心しなければならないのが、法人に売却する場合、
結構人格が別だから控除は受けられると勘違いする人がおります。
同族会社への売却はダメですから、注意、注意。
ただし、全く関係ない法人は大丈夫。
居住用とみられない家とは
趣味や娯楽や保養のための家（別荘等）
本来の家の改築や新築の期間中だけの仮住まいである家
親の家を相続して売却するのは、ダメです。同居してないから。
特例を受けるためのみの目的で入居した家
特例を受けるには確定申告が絶対必要です。
所得税の確定申告書（分離課税用）に、
これらのいずれかの特例の適用を受ける旨を記載するとともに、
住民票の写しなど、それぞれの特例に応じた一定の書類を添付しなければなりません。
特別控除の適用と買換え制度の適用はどちらか一方のみの選択が必要ですのでよく考えましょう。
結構、マイホームを売却した人で、特別控除があるからだいじょうぶと考えて、申告しない人がおります。
後で深刻なことになるかもしれないので、申告だけは忘れないようにしましょう。
マイホームを売ったときの税金については、まだありますがこれぐらいにしておきます。
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