中津川市・恵那市
不動産情報アラカルト８
＊アパート建築で相続税対策して大丈夫？
最近、中津川市のあちこちにアパートがたくさん建築されました。凄いと言うほかありません。
つい先日も、ちょっと前まで田園風景だったところが、通り一面アパート群と化して
アパート銀座とでもいえる状態になってました。
相続税対策でアパート建築したのだろうと考えてます。
それは、農地を所有している人のところに、よくアパートを建築しませんか、
相続税対策になりますというセールスコピーで
アパート建築業者から勧誘があるという話を以前聞いたことがあります。
従って、これらのアパート群もたぶん相続税対策で、建てられたものだろうと考えてます。
確かに、数々の書物で、アパート建築が相続税対策になるというものは
具体例まで挙げてまで存在します。また、計算上も相続税は際立って安くなってます。
でも、実際に自分の頭で思い描いたとおりに物事は進のでしょうか。疑問です。
全宅連で発行してる『あなたの不動産税金は』という冊子にも、以下のように掲載されております。
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土地の所有者がそこに借入金とか自己資金で、アパートを建築するといった相続税討策は
一般的によく行われる手法です。
ここでは具体例によってどの程度の節税効果があるかをご説明したいと思います。
〔具体例〕
宅地400㎡（更地で軽減前の相続税評価額1億6,000万円、時価2億円）
現金預金3,000万円（相続税評価額）、その他の遺産3,000万円（相続税評価額）
相続人は子供2人とする。
・節税前の相続税額
イ16,000万円十3,000万円十3,000万円＝22,000万円
ロ 遺産に係る基礎控除額
5,000万円十1,000万円×2人＝7,000万円
ハ イーロ＝15,000万円
ニ 相続税の総額
15,000万円×1/2＝7,500万円
7,500万円×30％－700万円＝1,550万円
1,550万円×2＝3,100万円・・・相続税の総額
・節税策
預金1,000万円と借入金5,000万円でアパートを建築した。
アパートの相続税評価額は3,000万円で、借地権割合は60％、借家権割合は30％とする。
・節税策後の相続税額
貸家建付地の評価滅
16,000万円×（1－0.6×0.3）＝13,120万円
小規模宅地の評価減
13,120万円×200㎡／400㎡×0.5＝3,280万円
13,120万円－3,280万円＝9,840万円
イ 9,840万円＋（3,000万円－1,000万円）＋3,000万円＋3,000万円
×（1－0.3）－5,000万円（借入金）＝11,940万円
ロ 11,940万円－7,000万円＝4,940万円
ハ 相続税の総額
4,940万円×1/2＝2,470万円
2,470万円×15％－50万円＝320.5万円
320.5万円×2＝641万円・・・相続税の総額
・節税額
3,100万円－641万円＝2,459万円
土地の有効利用によって2,459万円の節税となりましたが、
これはあくまで賃貸市場の状況や立地条件などを考慮して計画すべきです。
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以上の様に計算上は全く問題ありません。
この通り物事が進めば、すばらしいというほかありません。
但し、この冊子の末尾に、
『これはあくまで賃貸市場の状況や立地条件などを考慮して計画すべきです。』
と記載があります。このことこそが重要と私は考えます。
私が考える建築主のほとんどの方は、農業に従事している人が多いのでしょう。
よって、土地は自分の所有農地であるため土地購入費は必要ありません。
アパート経営は、農業をするより体に負担をかけることはないでしょうし、
百姓というよりアパート経営という方がネーミングもよいと感じるかも知れません。
しかし、土地そのものは大都市と比較して著しく安いです。
相続税の評価額も安いし、農地ならより一層安く、まるで只の隣くらいの評価です。
ちょっと離れたところで、宅地でも坪何十万円もするようなところはありません。
土地価格は都会とは著しく乖離しているのです。
実際問題として、アパートは乱立しているのですが、
今現在の中津川市の人口は増加の傾向にあるのでしょうか。
私の見る限り「Ｎｏ」と考えます。
市町村合併して行政範囲の増加により、中津川市人口が増加したのは確かですが、
人口密度そのものが増加しているとは思えません。
少子高齢化という言葉をよく耳にしますが、
地方の小都市に行けば行くほど高齢化率は高くなると考えております。
中津川市も例外なく高齢化率の高くなりつつある小都市と考えます。
よって、中津川市におけるアパート賃貸市場は、
私の見る限り供給過多になっている言わざるを得ません。
古いアパートは、より空き、新しいアパートは満室にならない状態です。
要するに、需給バランスが著しく崩れていると思います。アパートが多すぎるのです。
アパートというものは、古いより新しいものがよいに決まってます。
同じ家賃を支払うなら、私でも新しい方を選択するでしょう。
つまり、古い方から新しい方に移動転居するわけです。
言葉の表現として悪いかも知れませんが、入居者はヤドカリと同じなのです。
現実に古いアパートになればなるほど入居率は低くなっているでしょう。
自由主義経済において、これはやむを得ないことかもしれません。
反面、新築アパートの所有者も自由主義経済と対峙せねばならないのです。
つまり、新築だからといって入居率が高いままの状態が継続するとは限らないのです。
借入金の返済計画では、入居率７０％くらいになってるかもしれませんが、
その通りに物事が進む保証は、全くありません。
返済計画通りに入居者が募集できなければ返済金が滞ります。
毎月決められた額返済せねばならないのです。借金は自分持ちですから。
あなたの新築アパートは、古いアパートには経済社会の中で勝ち組になれたかもしれません。
でも、明らかにだぶついている新築アパート群の中で勝ち組に残れるのでしょうか。
勝ち組に残ろうと思えば、アパートそのものに 他と負けない格差があるとか、
若しくは、他の新築アパートより価格設定を低くしないと
入居率は下がるばかりになるのではないでしょうか。
なぜなら、今現在の建築中のアパートの方がより新しいですし、
たぶん返済計画の入居率も低く抑えてあるでしょうし、
返済金だって毎月少額の返済で済むようになってるのではないでしょうか。
つまり、今あなたが所有しているアパートは、建築完了時点から古くなっているのです。
あなたが賃料を下げれば、隣のアパートも附近のアパートも
入居者獲得のため値下げするかもしれません。
もうこうなれば、値下げの悪循環が生じエンドレスとなり、
借金の返済どころではなくなるのです。
以上のことから、不測の事態も起こりうる事を考慮して
アパート建築に取りかかることをお勧め致します。
一見アパート建築は相続税対策になるかもしれないのですが、
物事が予定通り進捗しない場合には、別の土地を売却して返済分を支払ったり、
預金を取り崩し返済金に充てねばなりません。
また、処分する土地や現金預金がなければ、
アパートそのものが競売にかかったりすることもあります。
そんなことになれば、相続税対策ではじめたことが何のためにアパート建築したのだろうかと
後悔することにもなりかねません。
もう一度、じっくり考えませんか？
そんなことしなくたって、あなたの相続税が減る方法もあるかもしれませんよ。
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