中津川市・恵那市酒井行政書士事務所のよっコラム１８

＊行政書士の独り言

★行政書士の犯罪収益移転防止法（ガイドライン）

いまさらながらに、やっと出た。
犯罪収益移転防止法本人確認ハンドブック（ガイドライン）

昨年、４月犯罪収益移転防止法が施行され、やっとのことで本年ガイドラインなるものが
日本行政書士会連合会より冊子が事務所に配布されてました。

なんと、のんびりしたことでありましょうか。
やはり、世の中　日が落ちてベッドインする頃、行政書士会には日が昇るかのように感じてしまいます。
しかし、何も出ないよりは良いだろうということで自分自身納得するようにしておる次第です。

今回は、その中で第３章　行政書士にとっての実務対応Ｑ＆Ａの２．行政書士の義務の対象となる特定業務の中
Ｑ２−２、Ｑ２−３、Ｑ２−４について、私見を述べさせて頂きます。

Ｑ２−２
特定事業者である行政書士（行政書士法人を含む。以下同じ。）の特定業務のうち、「顧客のためにする行為・
手続の代理・代行」で、宅地・建物の売買に関しては具体的にどんな場合に対象になるのでしょうか。
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Ａ＊行政書士が代理人として宅地・建物の売買契約書を作成する場合は当然対象となります。
　　また、代理人となっていなくとも契約書を作成した場合など、
　　事実行為に一定程度関わっていれば代行とみなされ、対象となる場合があります。
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上記の「対象となる場合があります」とは、対象とならない場合もあるということを意味しているのであるが、
行政書士が行政書士として宅地等の売買契約書を作成した場合、ほとんど対象となると考えるのが自然であろう。

なぜなら、契約書の作成依頼者からの依頼に始まり、どような内容にするのか、特約事項などなど、
種々の要望を聞かなければならないし、依頼者が契約内容の知識が全くなければ
行政書士として契約内容を依頼者に説明や提言せねば、売買契約書そのものが作成できないのである。
つまり、一般的に行政書士として、事実行為に一定程度関わらなければ書類作成はできないのである。

もし、事実行為に一定程度かかわることにならない売買契約書があるとするなら、
それは文具店で１０枚５００円程度売られている契約書と同様なものと推測する。

宅地等の売買契約書の作成の注文依頼があったとして、
はい、かしこまりました。これが契約書です。
売主・買主や売買金額、不動産の表示、特約事項など当事者で記入して下さいね。
あとは、知りませんよ。−−−というもの。
これだったら、行政書士に高い契約書の作成費用を支払うことなく、
文具店で５００円位出して契約書買った方が良いのではないかと私は考えるのだが・・・・。

依頼者が行政書士に高い報酬を支払って求めているものは、
専門家としての法律的なノウハウ等なのではないでしょうか。
私の場合、作成した契約書はそんなに凄いものではないかもしれないけれど、依頼者と綿密な話し合いによって、
依頼者にとって納得のいく契約書が作成される対価として、報酬を支払っているのではと考えております。

但し、それらの契約書が１万円や２万円で売れるなら、それはそれで決して否定するものではない。

Ｑ２−３
農地の転用許可申請は特定業務になるのでしょうか。
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Ａ＊法では、宅地又は建物の「売買」のみを対象としており、宅地の売買に関するものでない限り、
　　その前段となる農地法の許可申請そのものは特定業務に該当しません。
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上記の回答、実に文章がわかりづらいものとなっております。
　「その前段となる」の表現。
　　まるで特定業務に該当しないかの印象を与えてしまう。私の読み方が悪いかも・・・。

　　これは農地法の許可申請が前段・後段に関係なく、
　　移転の原因が売買及び売買に類似する原因であるなら特定業務に該当する−−とすべきである。

従って、上記回答を私なりに書き換えますと

　　法では、宅地又は建物の「売買」のみを対象としており、譲渡原因が宅地の売買に関するものの場合には、
　　農地法の許可申請そのものが特定業務に該当し、贈与・遺贈等の場合には許可申請は該当しない。

Ｑ２−４
犯罪収益移転防止法でいう「宅地」とは何でしょうか。
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Ａ＊法でいう「宅地」とは、宅地建物取引業法第２条第１号に規定している宅地をいいます。
　　従って、「宅地」とは建物の敷地に供せられる土地をいい、市街化区域の用途地域内にあっては、
　　道路、公園、河川、広場、及び水路を除くすべての土地が宅地となり、市街化調整区域及び
　　無指定区域にあっては、建物の敷地に供せられる土地だけが宅地ということで登記地目と関係なく
　　判断されます。
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上記において、建物の敷地に供せられる土地の説明がなされておらず、この解説を読む限りでは
用途地域外では、建物に供せられる土地、つまり実際に建物が建つ土地のみが対象のように見え、
「宅地」というものの範疇が狭められ適切でないと考える。

宅地建物取引業法第２条第１項の解説で、建物の敷地に供せられる土地とは、−−
これは、地目が宅地となっているものに限らず、農地、山林であってもよく、また、用途地域内であるか
外であるかを問わず、建物の敷地に供せられる土地であれば
すべて宅地建物取引業法第２条第１項の適用対象になるとされている。

また、解説では、「供せられる土地」とは、「供せられている土地」の概念よりは広いのであって、
現に地目が宅地であり建物の敷地に供せられ、または供されうる状態になっているものに限定されることなく、
宅地化される目的で取引されるものは、建物の敷地に供せられる土地として宅地建物取引業法の対象になる
ものと考えられる−−−とある。

しかし、これらの取引は全てが外形的にわかるのではない。
買主が購入の意図を明確に現さなければわからないことなのである。
むしろ、私としては、用途地域の内外など関係なく、取引の目的物である土地の状態が、
ほぼいつでも建物を建てることが可能な土地なら、宅地建物取引業法第２条第１項が
適用されるのが妥当と考える。
ほぼいつでも建物を建てることが可能な土地とは、周辺の道路状況、区画割、電気、ガス、
上下水道の施設の有無、分譲価格等から、総合的に判断されるであろう。
つまり、利用目的が駐車場でも、資材置場でも建物に供せられる土地と判断すべきと考える。
そして、それらの土地は取引の経済的見地から、たぶん宅地並みの価格で売買されていると思うからである。

以上は、私見であるし、私の解釈の仕方が間違っているかも知れない。
これはこのように解釈するものだとお考えの方は、是非ご教示頂きたい。