中津川市・恵那市酒井行政書士事務所のよっコラム１９

＊行政書士の農地転用と道路調査

農地を農地以外のものにする行為や、農地を農地以外のものにするための権利の移転・設定等することを
総称して、農地転用と言います。自分の農地に自分の家を建てる場合は農地法４条による許可申請書を、
農地の所有者が相手方に農地を売買や賃貸借して、その相手方が住宅を建築する、アパートを建てる場合などは
農地法５条による許可申請書を、作成して許可を受けねばなりません。

その時に重要になるのが、敷地の接道義務と接道の状況です。
中津川市・恵那市の一部地域を除いて、住宅等の建築物を建築する場合、一般的に建築確認申請を
しなければなりません。
建物の敷地は、原則として一定の幅員以上の建築基準法に定める道路に２ｍ以上接していなければ
建物を建てることはできないことになっており、また、その道路が建築基準法に定める道路でない場合には、
原則として建築不可となっています。

普通の人達は、上記の事柄を殆ど知りません。またそのようなことを知らなくとも一般生活に不具合はありません。
従って、知らないのが普通とも考えられます。
しかし、行政書士が建物等を建築するということで農地転用申請の依頼を受けた場合には、
知らないでは済まされません。知らなかったでは行政書士の仕事はできないのです。
依頼者の最終目的は、農地転用許可を得た上で住宅などを建築することなのですから。

依頼者は素人ですから、専門の行政書士に依頼するのであり、
その期待に応えるのが行政書士と考えます。
依頼者の中には、土地があるから家を建てられる、道があるから大丈夫であると考え、
行政書士に依頼してくる方も実際におります。

しかし、書類作成前に事前調査を致しますと、依頼者の土地が接道２ｍ未満であったり、
道路が建築基準法上の道路でなかったりする場合が時々あります。他人の土地というのもあります。
そのような場合には、依頼者に農地転用の許可申請をしても許可が受けられない若しくは家が建てられないと
いうことを説明して納得して貰います。
仮に農地法５条で農地の売買の場合ですと当然売買契約の話は無かったものとなります。
仕方ありません。建物が建てられないのですから。従って、行政書士の農地転用の仕事も無くなります。

では、建築基準法に定める道路にどのような種類があるかと申しますと
建築基準法第４２条第１項第１号の道路・同条第１項第２号の道路・同条第１項第３号の道路・
同条第１項第４号の道路・同条第１項第５号の道路（これを一般に位置指定道路という）
同条第２項道路・建築基準法第４２条の道路に該当しないもの（現況道路の様になっているが建築不可のもの）が
あります。

１．第４２条第１項第１号の道路
　　道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）

２．第４２条第１項第２号の道路
　　都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発等によって築造された道路

３．第４２条第１項第３号の道路
　　建築基準法の施行日〔昭和２５年１１月２３日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定さ
　　れた日（基準時という）〕現在既に存在している道（公道・私道の別を問わず）

４．第４２条第１項第４号の道路
　　都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。

５．第４２条第１項第５号の道路
　　私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。
　　（一般に位置指定道路と呼ばれている）

６．第４２条第２項道路
　　基準時（第１項３号に同じ。）現在既に建築物が建ち並んでいた幅員４ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定
　　したもの。（公道・私道の別を問わない。一般に４２条２項道路又は単に２項道路と呼ばれている。）

上記道路のうち、第１号から第５号までは、道路幅員が４ｍ以上あれば殆ど問題になることはありませんが、
農地転用予定地を現地にて調査確認しなければなりません。

第４２条第２項道路につきましては、現地確認時に接面している道路がどの種の道路であるか確認することに
なりますし、４ｍ未満のため道路後退しなければならないということになり予定建築物に影響を与える場合がある
ことを念頭に置かねばなりません。

上記の道路等に該当しない道路状のもの
現況が道路状で永年道路として利用されているものでも、上の６種類のどれにも該当しないものは、
建築基準法上の道路ではありません。
従って、上記の道路に接していない敷地では、原則として建築物の建築はできないのです。
なお、上記の道路に接していない場合でも、『その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で
定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて
建築審査会の同意を得て許可したもの』については、例外的に接道義務が適用除外となり、建築が認められる場
合があります。（いわゆる「但書道路」、法４３条第１項但書）
この但書道路につきましては、現在特定行政庁の許可が必要となっております。

〔接道の特例許可の要件〕法４３条第１項但書・施行規則第１０条の２
次のいずれかに該当すること。

１．広い空地が周囲にあること。−−広場・公園・緑地等

２．農道に接していること。−−農道等は建築基準法上の道路ではないが、道路と同じように扱うもの
私見−農道につきましては、通行可能幅が４ｍ以上必要。法面除く。
敷地までの拡幅部分を分筆し、工事しなければならないこともあります。
よって、拡幅部分に第三者の土地が介在するとその地権者の協力が得られるかどうかが鍵になります。
　　
３．道に通ずる通路に接していること。−−神社の参道等の通路に面し避難通行上安全であるもの

以上の様に、道路にはいろいろなものがありますので、農地を転用して家を建築する予定の方は、
行政書士に依頼するか、ご自分でよく調査した上住宅建築計画を進めて下さい。